Micro-foncier 2025 : conditions, abattement 30 % et comment déclarer en case 4BE
Si vous louez un bien nu et que vos recettes brutes annuelles ne dépassent pas 15 000 €, vous êtes en principe éligible au micro-foncier pour la déclaration 2025 (revenus 2024). Ce régime simplifié vous évite de remplir une déclaration 2044 : vous reportez directement vos loyers bruts en case 4BE, et l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %. Le revenu imposable est donc égal à 70 % de vos recettes.
Ce qu’il faut retenir dès maintenant :
- Plafond : 15 000 € de recettes brutes sur l’année 2024.
- Abattement automatique de 30 % sur les recettes déclarées.
- Déclaration en case 4BE de la déclaration de revenus principale (2042).
- Pas de déclaration 2044 à compléter.
- Si vos charges réelles dépassent 30 % des recettes, le régime réel est plus avantageux.
Qui peut bénéficier du micro-foncier en 2025 ?
Le micro-foncier s’applique aux revenus fonciers issus exclusivement de la location nue (logement non meublé). La location meublée relève du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas du micro-foncier.
Trois conditions cumulatives :
Première condition : vos recettes brutes issues de la location nue n’ont pas dépassé 15 000 € en 2024. Ce plafond s’apprécie sur l’ensemble de vos locations nues si vous en possédez plusieurs. Il s’agit des loyers effectivement encaissés, charges locatives comprises (si vous les percevez).
Deuxième condition : vous ne possédez pas de bien pour lequel vous bénéficiez d’un régime fiscal spécial qui oblige au régime réel — notamment les monuments historiques, les dispositifs Malraux, Périssol, Besson, ou certains biens en zone de revitalisation rurale.
Troisième condition : aucun des biens loués ne fait l’objet d’une déduction au titre de l’amortissement (dispositif Robien, Borloo, etc.). Ces régimes sont incompatibles avec le micro-foncier.
Si vous remplissez ces trois conditions, vous êtes automatiquement au micro-foncier — sauf si vous optez expressément pour le régime réel.
Comment le micro-foncier est calculé : l’abattement de 30 %
Le fonctionnement est simple. Vous déclarez l’intégralité de vos recettes brutes (loyers + charges récupérées sur les locataires) sans déduire aucune charge. L’administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire de 30 % pour tenir compte de l’ensemble de vos frais (taxe foncière, assurance, entretien, frais de gestion).
Le revenu foncier net imposable est donc : recettes brutes × 70 %.
Exemple concret : vous percevez 9 600 € de loyers en 2024 (800 € par mois). Votre revenu foncier imposable est de 9 600 × 70 % = 6 720 €. C’est cette somme qui s’ajoute à vos autres revenus et supporte l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux (17,2 %).
Vous ne pouvez déduire aucune charge supplémentaire au-delà de cet abattement forfaitaire. Si vous avez engagé des travaux importants, payé des intérêts d’emprunt ou eu une taxe foncière élevée, ces charges ne sont pas prises en compte individuellement dans le micro-foncier.
Déclarer en case 4BE : le pas-à-pas
La déclaration micro-foncier se fait directement sur la déclaration de revenus principale, sans formulaire annexe. Voici comment procéder en ligne sur impots.gouv.fr.
Étape 1 — Connectez-vous à votre espace particulier. Accédez à la rubrique « Déclarer mes revenus » et ouvrez votre déclaration pour les revenus 2024.
Étape 2 — Accédez à la section « Revenus fonciers ». Dans le parcours guidé, la déclaration vous propose d’ajouter des revenus fonciers. Indiquez que vous relevez du régime micro-foncier (et non du régime réel).
Étape 3 — Reportez vos recettes brutes en case 4BE. Saisissez le total de vos loyers encaissés en 2024, charges locatives incluses si elles vous ont été versées. Ne déduisez rien : l’abattement de 30 % est appliqué automatiquement par le logiciel de calcul.
Étape 4 — Vérifiez le résultat. Le simulateur affiche votre revenu foncier net (70 % de la case 4BE), qui s’intègre à votre revenu global imposable. Vérifiez que le montant correspond bien à 70 % de ce que vous avez saisi.
Si vous déclarez sur papier, la case 4BE se trouve sur la déclaration principale 2042, dans la rubrique « Revenus fonciers — régime micro-foncier ». Aucune déclaration 2044 n’est à joindre.
Micro-foncier ou régime réel : comment choisir en 2025
L’abattement forfaitaire de 30 % est avantageux si vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos recettes. Dès que vos charges déductibles dépassent ce seuil, le régime réel devient plus favorable.
| Situation | Régime conseillé | Avantage principal | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Charges réelles < 30 % des recettes | Micro-foncier | Simplicité, pas de 2044 | Abattement plafonné, pas de déduction réelle |
| Charges réelles > 30 % des recettes | Réel | Déduction intégrale des charges | Déclaration 2044 obligatoire |
| Travaux importants sur l’année | Réel | Déduction des travaux au réel | Déficit imputable sur revenu global (10 700 €) |
| Intérêts d’emprunt élevés | Réel | Déduction des intérêts d’emprunt | Vérifier que le déficit est suffisant |
| Recettes proches de 15 000 € | Micro-foncier ou réel | Selon niveau des charges | Simuler les deux avant de déclarer |
Les charges déductibles au régime réel comprennent notamment la taxe foncière, les primes d’assurance, les frais de gestion, les travaux de réparation et d’entretien (mais pas les travaux de construction ou d’agrandissement), et surtout les intérêts d’emprunt si le bien est financé à crédit.
Comment simuler rapidement : additionnez vos charges réelles de 2024 (taxe foncière + assurance + frais de gestion + travaux + intérêts d’emprunt). Si ce total dépasse 30 % de vos recettes brutes, optez pour le réel.
Opter pour le régime réel : les modalités
Si vous êtes actuellement au micro-foncier et souhaitez passer au réel, l’option doit être formulée lors du dépôt de la déclaration. Elle est irrévocable pendant 3 ans : une fois que vous optez pour le réel, vous ne pouvez pas revenir au micro-foncier avant la quatrième année.
Cette contrainte impose de simuler soigneusement avant d’opter. Si vos charges sont élevées cette année en raison de travaux exceptionnels mais redeviennent faibles ensuite, vous serez bloqué au régime réel pendant 3 ans même si le micro-foncier redevient plus avantageux.
Pour opter au réel, il suffit de déposer une déclaration 2044 avec le détail de vos charges, au lieu de renseigner la case 4BE. Le dépôt de la 2044 vaut option tacite pour le régime réel.
Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers micro-foncier
Quel que soit le régime choisi, les revenus fonciers nets supportent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG, CRDS et prélèvements additionnels).
Au micro-foncier, les prélèvements sociaux s’appliquent sur le revenu net après abattement de 30 %, soit sur 70 % des recettes brutes. Ils sont calculés automatiquement par l’administration et apparaissent sur votre avis d’imposition.
Il n’y a rien de spécifique à saisir pour les prélèvements sociaux : ils découlent directement de la case 4BE remplie.
Erreurs fréquentes à éviter en micro-foncier
Inclure les loyers de locations meublées. Le micro-foncier ne concerne que la location nue. Si vous avez des revenus de location meublée (LMNP, Airbnb, chambre meublée), ils relèvent des BIC et ne doivent pas figurer en case 4BE.
Dépasser le plafond sans le savoir. Si vos recettes 2024 ont finalement dépassé 15 000 €, vous êtes obligatoirement au régime réel pour cette année. La déclaration en 4BE serait incorrecte. Vérifiez votre total annuel avant de choisir le régime.
Déduire des charges en plus de l’abattement. En micro-foncier, l’abattement de 30 % est forfaitaire et global. Vous ne pouvez pas déduire la taxe foncière, les travaux ou les intérêts d’emprunt en plus. Toute déduction supplémentaire est une erreur de déclaration.
Oublier de déclarer les charges récupérées. Si vos locataires vous versent des charges en plus du loyer (provisions sur charges), ces sommes font partie de vos recettes brutes et doivent être incluses dans la case 4BE — même si vous les reversez ensuite.
Ne pas vérifier l’incompatibilité avec un dispositif de défiscalisation. Si l’un de vos biens est sous un dispositif (Borloo, Scellier, Pinel dans certaines configurations) qui impose le régime réel, vous ne pouvez pas mixer micro-foncier sur les autres biens. Vérifiez la compatibilité avant de déclarer.
Micro-foncier 2025 : ce que vous devez faire avant de déclarer
Avant d’ouvrir votre déclaration, prenez cinq minutes pour faire le point :
Additionnez vos loyers encaissés en 2024 (loyers + charges perçues). Si le total dépasse 15 000 €, le micro-foncier est exclu.
Estimez vos charges réelles sur la même période. Si elles dépassent 30 % des recettes, simulez le régime réel — vous paierez probablement moins d’impôts.
Vérifiez que tous vos biens loués nus sont compatibles avec le micro-foncier (pas de dispositif spécial, pas d’amortissement).
Si tout est compatible et que vos charges restent en dessous du seuil de 30 %, déclarez simplement vos recettes brutes en case 4BE. La déclaration prend moins de cinq minutes.
