Déclaration de Sinistre dans un Acte de Vente : Obligations et Documents à Fournir

Déclarer un sinistre dans un acte de vente immobilier consiste pour le vendeur à informer officiellement l’acquéreur de tout sinistre ayant affecté le bien et ayant donné lieu à une indemnité d’assurance. Cette obligation d’information du vendeur passe principalement par l’état des risques (ERP), document annexé au compromis de vente puis à l’acte authentique, qui recense les sinistres indemnisés survenus au cours des cinq dernières années suite à une catastrophe naturelle (CatNat) ou technologique reconnue par arrêté. Cet article détaille ce qu’il faut déclarer, via quel document, à quel moment, et comment gérer un sinistre survenant entre la signature du compromis et l’acte définitif.

• Obligation de déclarer les sinistres indemnisés des 5 dernières années
• Document clé : état des risques et pollutions (ERP/IAL)
• Déclaration obligatoire au compromis et à l’acte authentique
• Gestion d’un sinistre survenant après le compromis
• Conséquences en cas de non-déclaration ou dissimulation

Qu’est-ce qu’un Sinistre à Déclarer dans un Acte de Vente Immobilier ?

Tous les sinistres n’ont pas vocation à figurer dans l’acte de vente. Seuls les sinistres indemnisés survenus au cours des cinq années précédant la transaction et résultant d’une catastrophe naturelle ou technologique reconnue par arrêté préfectoral ou ministériel doivent être mentionnés. Un dégât des eaux classique couvert par l’assurance habitation mais non lié à une catastrophe reconnue officiellement n’entre donc pas dans cette obligation.

La notion de catastrophe naturelle (CatNat) recouvre les événements climatiques exceptionnels : inondations, coulées de boue, mouvements de terrain, sécheresse entraînant un retrait-gonflement des argiles, tempêtes, avalanches, séismes. Pour qu’un sinistre entre dans le champ de la déclaration obligatoire, il faut qu’un arrêté de reconnaissance de catastrophe naturelle ait été publié au Journal Officiel, couvrant la commune et la période du sinistre.

Les catastrophes technologiques correspondent aux accidents industriels majeurs (explosion, pollution grave) ayant justifié un arrêté de catastrophe technologique. Ces événements restent beaucoup plus rares que les catastrophes naturelles mais suivent le même régime d’obligation déclarative.

L’indemnité d’assurance constitue le second critère cumulatif : si le sinistre n’a pas donné lieu à indemnisation par l’assureur, il n’entre théoriquement pas dans le champ de la déclaration obligatoire via l’ERP. Toutefois, par prudence, un vendeur peut choisir de mentionner tout sinistre significatif même non indemnisé, pour éviter tout risque de vice caché ultérieur.

En pratique, la plupart des sinistres déclarés concernent des inondations, coulées de boue consécutives à des épisodes pluvieux intenses, ou des dommages liés au retrait-gonflement des argiles dans les zones sujettes à sécheresse. Le vendeur doit conserver les attestations d’assurance prouvant l’indemnisation et les arrêtés de reconnaissance de catastrophe pour justifier sa déclaration.

L’État des Risques (ERP) : Document Clé de Déclaration des Sinistres

L’état des risques et pollutions (ERP), anciennement appelé état des risques naturels et technologiques puis information acquéreur locataire (IAL), constitue le document officiel support de la déclaration de sinistre. Ce formulaire réglementaire, établi par le vendeur ou son mandataire, recense l’ensemble des risques auxquels le bien est exposé (zone à risque inondation, sismique, technologique, radon, pollution des sols) et comporte une rubrique spécifique dédiée aux sinistres indemnisés.

Cette rubrique impose au vendeur de cocher « oui » ou « non » à la question : « Le bien a-t-il été indemnisé suite à des dommages consécutifs à une catastrophe naturelle ou technologique au cours des cinq dernières années ? » En cas de réponse positive, le vendeur doit préciser la nature du sinistre (inondation, mouvement de terrain, etc.), la date de l’événement, et joindre idéalement une copie de l’arrêté de reconnaissance de catastrophe ainsi qu’une attestation de l’assureur confirmant l’indemnisation.

L’ERP doit être annexé obligatoirement au compromis de vente ou à la promesse de vente, puis renouvelé et annexé à l’acte authentique signé chez le notaire. Sa validité est limitée à six mois : si plus de six mois s’écoulent entre la signature du compromis et l’acte définitif, une mise à jour de l’ERP devient nécessaire pour garantir l’exactitude des informations transmises à l’acquéreur.

Le formulaire ERP est téléchargeable gratuitement sur le site du ministère de l’Écologie ou sur le portail Géorisques. Le vendeur doit renseigner le document en se basant sur les informations disponibles en mairie ou en préfecture concernant les risques répertoriés sur la commune et les arrêtés de catastrophe publiés. De nombreux sites spécialisés proposent également des services payants de génération automatique de l’ERP à partir de l’adresse du bien.

L’absence de cet état des risques ou la fourniture d’un document incomplet ou erroné expose le vendeur à des sanctions : l’acquéreur peut demander la résolution du contrat de vente ou une diminution du prix si le défaut d’information a impacté sa décision. En outre, la dissimulation volontaire d’un sinistre indemnisé peut être requalifiée en dol, vice du consentement permettant l’annulation de la vente.

Déclaration de Sinistre au Compromis et à l’Acte Authentique

La chronologie d’une transaction immobilière impose deux moments clés pour la déclaration de sinistre : lors de la signature du compromis de vente (ou promesse de vente) et lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Au stade du compromis, le vendeur doit remettre à l’acquéreur un ERP complet et à jour mentionnant tous les sinistres indemnisés survenus dans les cinq années précédentes. Ce document fait partie des diagnostics immobiliers et annexes obligatoires du compromis, au même titre que le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état parasitaire ou le diagnostic amiante. Le compromis stipule généralement que l’acquéreur reconnaît avoir reçu l’ensemble de ces documents et en avoir pris connaissance.

Cette première déclaration permet à l’acquéreur d’évaluer les risques liés au bien en toute transparence avant de s’engager définitivement. Si un sinistre important a été déclaré (par exemple, une inondation majeure ayant nécessité des travaux structurels), l’acquéreur peut décider de renoncer à l’acquisition, de renégocier le prix, ou d’exiger des garanties supplémentaires concernant les réparations effectuées.

Entre la signature du compromis et l’acte authentique, un délai de plusieurs semaines ou mois s’écoule généralement (obtention du prêt, purge du droit de préemption, réalisation de travaux). Pendant cette période, deux situations peuvent se présenter.

Première situation : aucun nouveau sinistre n’est survenu et l’ERP initial reste valide (moins de six mois). Le notaire vérifie la conformité du document et l’annexe à l’acte authentique sans modification. L’acquéreur signe en confirmant avoir été correctement informé des sinistres antérieurs.

Seconde situation : un nouveau sinistre indemnisé survient après la signature du compromis, ou l’ERP initial a plus de six mois et nécessite une mise à jour. Le vendeur doit alors établir un nouvel ERP mentionnant ce sinistre additionnel et le transmettre à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique. Cette nouvelle information peut modifier l’équilibre du contrat et ouvre des options pour l’acquéreur.

Gestion d’un Sinistre Survenant Entre Compromis et Acte Définitif

Lorsqu’un sinistre indemnisé survient après la signature du compromis mais avant la signature de l’acte authentique, la situation devient juridiquement délicate. Deux principes doivent être articulés : l’obligation d’information actualisée du vendeur et le principe selon lequel le transfert de propriété n’intervient qu’au moment de la signature de l’acte authentique.

Le vendeur reste propriétaire du bien jusqu’à l’acte définitif et conserve donc l’assurance habitation en cours. Si une catastrophe naturelle reconnue endommage le bien pendant cette période intermédiaire, c’est l’assurance du vendeur qui intervient pour indemniser les dégâts. Le vendeur doit immédiatement déclarer le sinistre à son assureur selon les procédures classiques (délai de cinq jours en général, sauf catastrophe naturelle où le délai est porté à dix jours).

Une fois le sinistre déclaré et l’indemnisation obtenue ou en cours, le vendeur a l’obligation d’en informer l’acquéreur et de mettre à jour l’ERP pour y mentionner ce nouveau sinistre. Cette mise à jour doit intervenir avant la signature de l’acte authentique, faute de quoi le vendeur manque à son obligation d’information.

Face à cette nouvelle donne, l’acquéreur dispose de plusieurs options selon la gravité du sinistre et l’état du bien après les réparations éventuelles. Si les dommages sont mineurs et entièrement réparés par le vendeur avant l’acte, l’acquéreur peut accepter de maintenir la transaction aux conditions initiales, sous réserve de vérifier la qualité des réparations.

Si les dommages sont importants et affectent substantiellement la valeur ou l’habitabilité du bien, l’acquéreur peut demander une diminution du prix correspondant à la perte de valeur. Cette renégociation suppose généralement l’expertise d’un professionnel pour chiffrer objectivement l’impact du sinistre. L’acquéreur peut également exiger que le vendeur réalise des travaux de remise en état avant la signature définitive, reportant ainsi la date de l’acte authentique.

Dans les cas extrêmes (destruction partielle du bien, sinistre rendant le bien inhabitable ou dangereux), l’acquéreur peut invoquer une clause du compromis relative à la force majeure ou à la modification substantielle de l’objet du contrat pour demander la résolution du contrat de vente, c’est-à-dire son annulation pure et simple. Le séquestre versé lors du compromis lui est alors restitué intégralement.

La question du transfert de l’assurance habitation mérite également clarification. Tant que l’acte authentique n’est pas signé, le vendeur conserve son assurance. L’acquéreur doit néanmoins souscrire une assurance habitation prenant effet à la date de signature de l’acte définitif. Certains contrats d’assurance proposent une garantie anticipée couvrant l’acquéreur dès la signature du compromis, ce qui peut s’avérer utile en cas de sinistre survenant pendant la période intermédiaire et affectant les intérêts de l’acquéreur.

Conséquences d’une Non-Déclaration ou Dissimulation de Sinistre

L’omission ou la dissimulation volontaire d’un sinistre indemnisé expose le vendeur à des sanctions civiles et, dans certains cas, pénales. Sur le plan civil, l’acquéreur découvrant après l’acte qu’un sinistre n’a pas été déclaré peut engager plusieurs types de recours.

Premier recours : l’action en nullité pour dol si l’acquéreur prouve que le vendeur a intentionnellement dissimulé l’information pour obtenir un prix supérieur ou conclure la vente. Le dol, vice du consentement, permet l’annulation rétroactive de la vente avec restitution du prix et du bien. L’acquéreur doit démontrer que sans cette dissimulation, il n’aurait pas acheté ou aurait acheté à un prix inférieur.

Deuxième recours : l’action en garantie des vices cachés si le sinistre a révélé ou aggravé un défaut structurel du bien (fissures, affaissement, humidité) non apparent lors de la vente. L’acquéreur peut alors demander soit la résolution de la vente avec restitution du prix, soit une réduction du prix correspondant à la moins-value.

Troisième recours : l’action en responsabilité pour manquement à l’obligation d’information. Même sans prouver un dol caractérisé, l’acquéreur peut obtenir des dommages et intérêts compensant le préjudice subi du fait de la non-fourniture d’un ERP complet et conforme.

Les délais de prescription varient selon le fondement juridique invoqué : cinq ans pour le dol à compter de la découverte, deux ans pour les vices cachés à compter de la découverte du vice, et cinq ans pour la responsabilité contractuelle.

Sur le plan pénal, la dissimulation intentionnelle d’informations dans un acte de vente peut, dans certains contextes, être requalifiée en escroquerie ou tromperie, délits passibles d’amendes et de peines d’emprisonnement. Toutefois, les poursuites pénales restent rares et nécessitent la preuve d’une intention frauduleuse manifeste.

Pour le vendeur, la meilleure protection consiste à remplir l’ERP avec rigueur, à conserver tous les documents relatifs aux sinistres (arrêtés de catastrophe, attestations d’assurance, factures de réparation) et à consulter les archives de la mairie ou de la préfecture pour vérifier l’exhaustivité de sa déclaration. En cas de doute sur l’obligation de mentionner un événement, la transparence s’impose : mieux vaut déclarer un sinistre mineur que risquer une action judiciaire ultérieure pour dissimulation.

Déclaration de Sinistre : les Réflexes Essentiels à Retenir

La déclaration de sinistre dans un acte de vente repose sur trois piliers : exhaustivité (tous les sinistres indemnisés des cinq dernières années liés à une catastrophe reconnue), formalisme (via l’ERP annexé au compromis et à l’acte authentique avec validité de six mois maximum), et réactivité (mise à jour immédiate en cas de nouveau sinistre entre compromis et acte).

Pour le vendeur, la rigueur dans l’établissement de l’état des risques et la conservation des justificatifs constituent les meilleures garanties contre tout contentieux. Pour l’acquéreur, la vérification attentive de l’ERP et la demande de pièces complémentaires en cas de sinistre déclaré permettent d’évaluer objectivement les risques et d’ajuster sa décision d’achat. En cas de sinistre survenant après le compromis, un dialogue transparent entre parties et le recours à l’expertise du notaire facilitent la résolution amiable, qu’elle passe par une diminution du prix, des travaux de remise en état ou, exceptionnellement, la résolution du contrat de vente.