Taxe d’habitation résidence secondaire inoccupée : êtes-vous redevable et à quel montant ?

Oui, une résidence secondaire inoccupée reste soumise à la taxe d’habitation. L’inoccupation ne change rien : c’est votre situation au 1er janvier de l’année d’imposition qui compte, pas le nombre de nuits passées sur place. Si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un logement meublé non affecté à votre résidence principale à cette date, vous êtes redevable.

Ce que vous allez apprendre dans cet article :

• La différence entre THRS (résidence secondaire) et TLV/THLV (logement vacant).
• Comment fonctionne la majoration en zone tendue.
• Quelles démarches faire pour déclarer ou contester.
• Les cas d’exonération reconnus par l’administration.
• Quoi faire si vous avez reçu un avis à tort.

THRS, TLV, THLV : trois taxes, trois situations distinctes

Tout dépend du statut du bien et de votre commune. Voici comment s’organise la fiscalité locale sur les logements non occupés à titre principal :

THRS (taxe d’habitation sur les résidences secondaires) : s’applique à tout logement meublé qui n’est pas votre résidence principale. Peu importe que vous l’occupiez 3 jours ou 3 mois dans l’année. La commune perçoit cette taxe à taux variable selon sa délibération.

TLV (taxe sur les logements vacants) : concerne les logements non meublés, inoccupés depuis plus d’un an, situés dans une zone tendue (agglomérations de plus de 50 000 habitants avec déséquilibre offre/demande). C’est l’État qui la perçoit, pas la commune.

THLV (taxe d’habitation sur les logements vacants) : version communale de la TLV, applicable hors zone tendue si la commune a délibéré en ce sens. Délai de vacance requis : deux ans minimum.

Un logement ne peut pas être soumis simultanément à la THRS et à la TLV ou THLV. Si un logement est meublé, c’est la THRS qui s’applique. S’il est vide, c’est la TLV ou la THLV selon la zone.

La majoration en zone tendue : jusqu’à 60 % de plus sur votre taxe

Depuis 2017, les communes situées en zone tendue peuvent voter une majoration de la THRS sur les résidences secondaires. Cette majoration peut aller de 5 % à 60 % du montant de base.

Exemples concrets :

• Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Annecy, Arcachon : communes qui ont appliqué la majoration maximale ou quasi-maximale.
• Une résidence secondaire avec une valeur locative de 8 000 € en zone tendue soumise à 60 % de majoration voit sa taxe augmenter mécaniquement dans la même proportion.

Comment savoir si votre commune applique la majoration ? L’information figure sur votre avis d’imposition, à la ligne « majoration résidence secondaire ». Elle est également consultable sur impots.gouv.fr dans la rubrique des taux communaux.

La majoration ne s’applique pas automatiquement si la commune n’a pas délibéré, même en zone tendue. La vérification de l’avis est donc essentielle.

Arbre de décision : quelle taxe s’applique à votre logement ?

Votre logement est-il meublé ?

• OUI → Est-ce votre résidence principale ?
  • OUI → Pas de THRS (exonéré depuis 2023).
  • NON → THRS applicable (+ majoration possible si zone tendue).
• NON (logement vide) → Est-il en zone tendue ?
  • OUI, vacant depuis plus d’un an → TLV (perçue par l’État).
  • NON → La commune a-t-elle délibéré ?
    • OUI, vacant depuis plus de 2 ans → THLV.
    • NON → Aucune taxe sur les vacants.

Qui est redevable au 1er janvier : propriétaire, locataire, usufruitier ?

La règle est simple : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due par l’occupant ou le détenteur du logement au 1er janvier de l’année d’imposition.

• Propriétaire occupant : vous êtes redevable.
• Usufruitier : c’est vous qui payez, pas le nu-propriétaire. L’usufruit confère la jouissance du bien, donc l’assujettissement.
• Locataire : en théorie, le locataire d’une résidence secondaire est redevable si c’est lui qui occupe le logement au 1er janvier. En pratique, ce cas est rare car peu de locations de résidences secondaires correspondent à cette configuration.
• Propriétaire d’un logement inoccupé mais meublé : vous êtes redevable de la THRS même si personne n’y habite, dès lors que le logement est meublé et prêt à l’emploi.

La date du 1er janvier est figée. Vendre le bien en février n’efface pas la taxe due au titre de l’année entière. De même, acheter en décembre ne génère pas de taxe pour l’année en cours.

Déclaration d’occupation : une obligation depuis 2023

Depuis 2023, tous les propriétaires de biens immobiliers doivent renseigner la déclaration d’occupation sur impots.gouv.fr (espace particulier > « Gérer mes biens immobiliers »). Cette obligation concerne aussi les résidences secondaires.

Vous devez y indiquer :

• Le statut du logement (résidence secondaire, location, vacant, etc.).
• L’identité des occupants si le bien est loué.
• La période d’occupation.

Pourquoi c’est important : c’est sur la base de cette déclaration que l’administration détermine si vous êtes soumis à la THRS ou si votre bien bascule dans le régime des logements vacants (TLV/THLV). Une déclaration erronée ou absente peut entraîner une taxation incorrecte.

La déclaration doit être mise à jour chaque année si votre situation change. En cas de changement en cours d’année (vente, mise en location, occupation par un tiers), signalez-le dès que possible via le même espace en ligne.

Exonérations : les cas reconnus pour ne pas payer la THRS

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires prévoit des exonérations encadrées. Elles ne sont pas automatiques : vous devez en faire la demande, sauf exception.

Logement inhabitable ou en travaux importants

Si votre résidence secondaire est dans un état tel qu’elle ne peut pas être habitée (sinistre, travaux de gros œuvre en cours, décision administrative d’insalubrité), vous pouvez demander une exonération ou une remise gracieuse. Les travaux de confort ou de rénovation légère ne suffisent pas : il faut justifier d’une inhabilitabilité réelle.

Obligation professionnelle de résider ailleurs

Si vous êtes contraint d’habiter dans un logement de fonction ou à proximité de votre lieu de travail, et que vous ne pouvez pas occuper votre résidence secondaire, une demande de dégrèvement peut être déposée. Cas typique : un salarié muté qui ne peut pas encore vendre son ancienne résidence principale, qui devient temporairement une résidence secondaire.

Résidence principale de fait mal déclarée

Il arrive que le logement soit déclaré à tort comme résidence secondaire, alors qu’il constitue en réalité votre résidence principale (occupation effective, domicile fiscal, etc.). Dans ce cas, une rectification de la déclaration d’occupation corrige la situation.

Cas des personnes âgées ou handicapées

Certaines exonérations existantes sur la résidence principale (liées aux revenus ou au handicap) ne s’appliquent pas à la résidence secondaire. La THRS reste due, même pour des contribuables modestes, sauf demande gracieuse motivée.

Logement meublé en location saisonnière : la THRS reste due

Un logement meublé proposé à la location saisonnière (type Airbnb, Abritel) reste soumis à la THRS dès lors qu’il n’est pas loué à titre de résidence principale du locataire. La location ponctuelle ne transforme pas le logement en résidence principale de quiconque.

En revanche, si vous le mettez en location nue à l’année à un locataire qui en fait sa résidence principale, c’est ce locataire qui devient redevable — même si ce cas est théorique depuis la suppression progressive de la TH sur les résidences principales.

La valeur locative cadastrale reste la base de calcul dans tous les cas : c’est elle qui détermine le montant brut avant application des taux communaux et de la majoration éventuelle.

Avis reçu à tort : comment contester et dans quels délais

Vous avez reçu un avis de taxe d’habitation sur un logement que vous considérez mal classé (logement principal taxé comme résidence secondaire, bien inhabitable, vente intervenue avant le 1er janvier…) ? Voici comment agir.

Étape 1 — Vérifiez la déclaration d’occupation. Connectez-vous sur impots.gouv.fr > « Gérer mes biens immobiliers » et contrôlez le statut déclaré pour le bien concerné. Une erreur de déclaration est la cause la plus fréquente d’un avis incorrect.

Étape 2 — Corrigez la déclaration si nécessaire. La mise à jour en ligne est immédiate. Elle peut ne pas corriger l’avis en cours mais régularisera les années suivantes.

Étape 3 — Déposez une réclamation contentieuse. Via impots.gouv.fr (messagerie sécurisée > « Je signale une erreur sur mon avis ») ou par courrier au centre des Finances publiques dont dépend le bien. Joignez les pièces justificatives (acte de vente, photos, rapport d’insalubrité, etc.).

Délais à respecter : la réclamation doit être déposée avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement de l’avis contesté. Ne laissez pas traîner.

Ce que chaque propriétaire doit vérifier chaque année avant le 1er janvier

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires inoccupées ne disparaît pas avec l’inoccupation. Le critère déterminant reste le statut du logement au 1er janvier : meublé et non résidence principale = THRS. Vide depuis plus d’un an en zone tendue = TLV.

Vérifiez chaque année votre déclaration d’occupation en ligne, contrôlez si votre commune applique la majoration, et n’attendez pas la date limite pour contester un avis erroné. C’est la bonne tenue de votre déclaration qui conditionne la justesse de votre imposition — pas l’inoccupation du logement.