SCI et LMNP : compatibilité, fiscalité et meilleures alternatives

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’exerce généralement en nom propre ou en indivision, pas au sein d’une SCI classique. En effet, si une SCI à l’impôt sur le revenu (IR) pratique une activité de location meublée de manière habituelle, elle bascule automatiquement à l’impôt sur les sociétés (IS), perdant ainsi sa transparence fiscale. Une SCI à l’IS permet d’amortir les biens mais entraîne une fiscalité différente sur les plus-values et la distribution des bénéfices. Pour optimiser un projet de location meublée avec plusieurs associés, d’autres structures existent : indivision LMNP, SARL de famille au régime BIC réel, ou SCI à l’IS selon vos priorités. Ce guide détaille les incompatibilités, compare les régimes fiscaux, explique les mécanismes d’amortissement et propose un tableau de décision pour choisir le bon cadre juridique et fiscal.

LMNP et SCI : ce qui est réellement compatible

Le statut LMNP est un régime fiscal applicable aux particuliers qui louent des biens meublés sans dépasser certains seuils de revenus ou d’activité professionnelle. Il relève de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et permet, sous le régime réel, d’amortir le bien et le mobilier pour réduire l’impôt sur les revenus locatifs. Ce statut est conçu pour être exercé en nom propre (propriétaire individuel) ou en indivision (plusieurs personnes détiennent ensemble un bien sans créer de société).

Une SCI (Société Civile Immobilière) à l’impôt sur le revenu est naturellement soumise au régime des revenus fonciers, adapté à la location nue. Dès qu’une SCI à l’IR pratique de la location meublée de manière habituelle et répétée, elle sort du cadre civil et exerce une activité commerciale, ce qui déclenche automatiquement son assujettissement à l’impôt sur les sociétés. Cette bascule est irréversible sauf option de retour à l’IR sous conditions strictes, et elle change profondément le fonctionnement fiscal de la structure.

Techniquement, vous ne pouvez donc pas cumuler le statut LMNP personnel et une SCI à l’IR pour une activité de meublé récurrente. Si vous souhaitez louer en meublé via une société, vous devrez soit accepter la bascule à l’IS, soit utiliser une autre forme sociale comme la SARL de famille, soit exercer le LMNP en nom propre ou en indivision sans passer par une SCI.

Cas particuliers : si une SCI à l’IR loue un seul bien meublé de manière ponctuelle et accessoire (par exemple, un bien nu avec une courte période meublée exceptionnelle), l’administration pourrait tolérer le maintien à l’IR, mais c’est une zone grise risquée. Dès que l’activité meublée devient la norme ou concerne plusieurs biens, la bascule à l’IS est inévitable.

SCI IR vs SCI IS : impacts fiscaux, plus-values et distribution

Une SCI à l’impôt sur le revenu fonctionne en transparence fiscale : les revenus (loyers nus, sous forme de revenus fonciers) et les charges sont répartis entre les associés au prorata de leurs parts, et chacun les déclare sur sa déclaration personnelle. Les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global (dans la limite de 10 700 € par an), et les plus-values lors de la revente suivent le régime des particuliers avec abattement pour durée de détention. La gestion comptable reste simple, sans obligation de liasse fiscale complète.

Une SCI à l’impôt sur les sociétés est soumise à l’IS au taux de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà. Elle peut amortir les biens immobiliers, les travaux et le mobilier, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable pendant les premières années. Les provisions pour gros travaux ou risques sont également déductibles. En revanche, les plus-values de cession sont taxées à l’IS (taux plein), sans abattement pour durée de détention, ce qui pénalise la sortie patrimoniale. De plus, les associés qui souhaitent récupérer les bénéfices doivent se verser des dividendes, soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (ou au barème de l’IR sur option), créant une double imposition (IS puis dividendes).

Le choix entre IR et IS dépend de votre horizon de détention et de vos objectifs. À court et moyen terme (moins de 10-15 ans), l’IS offre un avantage fiscal grâce aux amortissements qui neutralisent l’impôt sur les loyers. À long terme (plus de 15-20 ans), la plus-value à l’IS devient pénalisante comparée au régime des particuliers qui bénéficie d’exonérations progressives. Si vous visez la transmission ou la revente à terme, l’IR reste souvent plus favorable.

À retenir : la SCI à l’IS est un outil de gestion de trésorerie et d’optimisation fiscale en phase d’exploitation, adaptée à des projets de rendement locatif avec détention longue et transmission anticipée (donation de parts). La SCI à l’IR privilégie la simplicité et la souplesse de sortie pour des projets patrimoniaux classiques.

Amortissement & régimes : LMNP réel, micro-BIC et SCI IS

En LMNP exercé en nom propre, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le réel. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés), sans justificatif de charges ni possibilité d’amortissement. Ce régime est plafonné à 77 700 € de recettes annuelles (188 700 € pour le tourisme classé) et convient aux petits projets avec peu de charges.

Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, charges de copropriété, taxe foncière) et surtout d’amortir le bien immobilier (hors terrain) et le mobilier sur leur durée d’usage fiscale (20 à 40 ans pour l’immobilier, 5 à 10 ans pour le mobilier). L’amortissement comptable réduit le bénéfice imposable sans sortie de trésorerie, ce qui permet souvent de neutraliser totalement l’impôt pendant de nombreuses années. Les déficits BIC générés par les amortissements sont reportables sur les bénéfices BIC futurs sans limitation de durée, mais ne sont pas imputables sur le revenu global sauf exception.

En SCI à l’IS, l’amortissement fonctionne de manière similaire au LMNP réel : vous amortissez l’immeuble et les équipements sur leur durée d’usage. La différence est que vous n’êtes pas sous le statut LMNP (qui est un régime de particulier) mais sous un régime de société commerciale soumise à l’IS. Les déficits comptables (charges et amortissements supérieurs aux loyers) sont reportables en avant sans limitation de durée et viennent réduire les bénéfices futurs imposables à l’IS.

Tableau simplifié :

• LMNP micro-BIC : abattement 50 %, simple, pas d’amortissement, plafonné
• LMNP réel : charges réelles + amortissement, déficits BIC reportables, compta nécessaire
• SCI IS : amortissement comptable + provisions, déficits reportables, mais IS + dividendes

Le choix entre micro et réel en LMNP dépend du montant de vos charges et de votre taux marginal d’imposition. Au-delà de 30 000 € de loyers annuels ou si vous avez beaucoup de charges déductibles et d’amortissements, le réel devient plus avantageux. En SCI IS, vous êtes obligatoirement au régime réel simplifié ou normal selon votre chiffre d’affaires.

Alternatives au LMNP en SCI : quand et comment les utiliser

Si vous souhaitez exercer une activité de location meublée à plusieurs ou structurer un patrimoine locatif meublé, plusieurs alternatives existent en dehors de la SCI classique.

Indivision LMNP : vous détenez un bien meublé en indivision (plusieurs propriétaires sans créer de société). Chacun déclare sa quote-part des loyers en BIC (micro ou réel) sur sa déclaration personnelle, bénéficie du statut LMNP et peut amortir au régime réel. Cette solution est simple, sans formalités de création de société, et conserve tous les avantages du LMNP. En revanche, la gestion en indivision peut être complexe (unanimité requise pour les décisions importantes) et la revente nécessite l’accord de tous.

SARL de famille : structure réservée aux membres d’une même famille (parents, enfants, frères et sœurs, conjoints). Elle permet d’exercer une activité commerciale (location meublée) sous le régime BIC avec option pour la transparence fiscale à l’IR. Chaque associé déclare sa part des bénéfices BIC sur sa déclaration personnelle et peut bénéficier du régime réel avec amortissements. La SARL de famille offre un cadre sociétal structuré (statuts, organes de décision, protection patrimoniale) tout en évitant l’IS. Attention : les obligations comptables et juridiques sont plus lourdes qu’en indivision, avec dépôt annuel des comptes et intervention d’un expert-comptable recommandée.

SCI à l’IS : si vous acceptez l’IS et ses contraintes (double niveau d’imposition, plus-values à l’IS), la SCI à l’IS devient une option viable pour amortir les biens et piloter la trésorerie. Cette solution convient à des projets de gestion locative intensive (colocation meublée, résidences étudiantes, meublés touristiques) où les amortissements neutralisent les bénéfices pendant longtemps et où la transmission du patrimoine se fait par donation de parts sociales plutôt que par revente.

Cas d’usage :

• Colocation meublée gérée à plusieurs : SARL de famille ou indivision LMNP
• Meublés touristiques avec fort turnover : indivision LMNP au réel ou SCI IS selon l’horizon
• Patrimoine mixte (nu + meublé) : garder le nu en SCI IR et exercer le meublé en nom propre ou en indivision à côté

Cas pratiques & erreurs fréquentes

Cas 1 : Patrimoine déjà en SCI IR + projet meublé

Vous détenez plusieurs biens en location nue via une SCI à l’IR et souhaitez transformer l’un d’eux en meublé. Solution : si vous basculez ce bien en meublé de manière habituelle, toute la SCI risque de passer à l’IS. Pour éviter cela, sortez le bien de la SCI (apport en compte courant, vente à vous-même avec financement bancaire, liquidation partielle) et exploitez-le en LMNP personnel. Autre option : accepter la bascule à l’IS si cela correspond à votre stratégie globale (amortissements, horizon long), mais attention aux conséquences sur les autres biens et les plus-values futures.

Cas 2 : Projet amortissement prioritaire

Vous voulez maximiser l’amortissement pour réduire votre fiscalité locative. Choix : LMNP en nom propre au régime réel (simplicité, sortie flexible, plus-values avantageuses après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux) ou SCI IS (amortissement + provisions, mais sortie pénalisée). Si vous prévoyez de revendre dans moins de 15 ans ou de transmettre par donation, le LMNP réel est plus souple. Si vous visez une détention ultra-longue avec transmission de parts, la SCI IS peut se justifier.

Erreurs fréquentes :

Mélanger nu et meublé en SCI IR sans anticiper la bascule à l’IS : dès que le meublé devient habituel, toute la SCI bascule, y compris les biens nus, avec des conséquences fiscales lourdes (amortissements rétroactifs à régulariser, changement de régime des associés).

Ignorer la fiscalité des plus-values à l’IS : en SCI IS, pas d’abattement pour durée de détention, les plus-values sont taxées au taux plein (15 ou 25 %) à la sortie, ce qui réduit fortement la rentabilité nette en cas de revente.

Oublier les obligations comptables : SCI IS et SARL de famille nécessitent une comptabilité complète, un expert-comptable, le dépôt annuel des comptes et des liasses fiscales. Le coût et la complexité augmentent significativement par rapport à un LMNP en nom propre au micro-BIC.

Sous-estimer la complexité de gestion en indivision : sans convention d’indivision bien rédigée, les décisions se prennent à l’unanimité, ce qui peut bloquer la gestion courante ou la revente.

Choisir le bon cadre pour du meublé

Sur mobile, si un tableau dépasse 4 colonnes, passez le téléphone à l’horizontal.

Lecture du tableau :

• Si vous voulez amortir avec une fiscalité de particulier et une sortie souple : LMNP perso ou indivision
• Si vous avez un patrimoine nu en SCI IR : évitez le meublé habituel ou acceptez l’IS
• Si vous visez une gestion patrimoniale structurée en famille : SARL de famille
• Si vous optimisez la trésorerie sur le long terme et acceptez la complexité : SCI IS

Questions fréquentes

LMNP dans une SCI, c’est autorisé ?

Le statut LMNP est un régime de particulier (BIC) incompatible avec une SCI à l’IR qui pratique du meublé de manière habituelle, car cela entraîne automatiquement la bascule à l’IS. Pour faire du meublé à plusieurs, privilégiez l’indivision LMNP, la SARL de famille au BIC, ou acceptez une SCI à l’IS selon vos objectifs fiscaux et patrimoniaux.

Pourquoi choisir une SCI à l’IS pour du meublé ?

La SCI IS permet d’amortir les biens immobiliers et le mobilier, de déduire les provisions, et de piloter la distribution des bénéfices (trésorerie conservée en société). C’est pertinent pour une détention longue avec transmission de parts, mais cela implique une fiscalité lourde à la sortie (plus-values IS + dividendes) et des obligations comptables accrues.

Le micro-BIC est-il possible en SCI ?

Non, le micro-BIC est un régime simplifié réservé aux particuliers qui exercent le LMNP en nom propre ou en indivision. Une SCI à l’IS est soumise au régime réel de l’IS. Si vous voulez bénéficier du micro-BIC, exercez le LMNP hors société.

Peut-on mixer location nue et meublée en SCI ?

En SCI à l’IR, mixer nu et meublé est risqué : si le meublé devient habituel et prépondérant, toute la SCI bascule à l’IS, y compris les biens nus. Pour sécuriser un patrimoine mixte, gardez le nu en SCI IR et exercez le meublé en nom propre ou en indivision séparément.

Quelle est la différence entre LMP et LMNP ?

Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s’applique quand vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50 % de vos revenus du foyer. Le statut LMP offre des avantages supplémentaires (imputation des déficits sur le revenu global, exonération de plus-values sous conditions, absence de prélèvements sociaux) mais nécessite une inscription au registre du commerce et une gestion professionnelle. Le LMNP reste en dessous de ces seuils et relève d’une activité accessoire.