Prélèvements sociaux sur revenus fonciers : taux, calcul et exemples

Lorsque vous mettez un bien immobilier en location nue, vous devez vous acquitter de deux prélèvements obligatoires sur les loyers perçus : l’impôt sur le revenu calculé selon le barème progressif, et les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Ces derniers s’appliquent sur votre revenu net foncier imposable, c’est-à-dire après déduction de l’abattement forfaitaire si vous êtes au micro-foncier, ou après soustraction de vos charges réelles si vous avez opté pour le régime réel.

Comprendre précisément la composition de ce taux, la base de calcul retenue, et le mécanisme de déductibilité partielle de la CSG vous permet d’anticiper le montant exact de vos prélèvements et d’optimiser votre déclaration fiscale. Cet article détaille les règles applicables, présente des exemples chiffrés concrets selon votre régime fiscal, et répond aux questions pratiques que se posent les propriétaires bailleurs.

Prélèvements sociaux sur revenus fonciers : taux global et composition

Les revenus fonciers issus de la location nue d’un bien immobilier supportent des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Ce taux s’applique à l’ensemble des revenus du patrimoine, catégorie qui englobe également les revenus de capitaux mobiliers, les plus-values immobilières et mobilières, ou encore certains produits d’assurance-vie.

La contribution de 17,2 % se décompose en trois prélèvements distincts. La contribution sociale généralisée représente 9,2 % du total et constitue la part la plus importante. La contribution au remboursement de la dette sociale atteint 0,5 % et finance l’amortissement de la dette de la Sécurité sociale. Enfin, le prélèvement de solidarité s’élève à 7,5 % et contribue au financement de la protection sociale.

Cette architecture a été fixée par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2018, qui a porté le taux global de 15,5 % à 17,2 % en augmentant la CSG de 1,7 point. Depuis cette date, le taux est demeuré stable et s’applique uniformément à tous les revenus fonciers de source française, que vous soyez résident fiscal français ou non-résident sous certaines conditions.

Contrairement à l’impôt sur le revenu dont le montant varie selon votre tranche marginale d’imposition, les prélèvements sociaux s’appliquent au taux fixe de 17,2 % quelle que soit votre situation fiscale personnelle. Un propriétaire imposé à 11 % ou un autre imposé à 45 % paieront exactement le même pourcentage de prélèvements sociaux sur leur revenu net foncier, bien que le montant d’impôt sur le revenu diffère considérablement entre eux.

Revenu net foncier : la base de calcul des prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent sur votre revenu net foncier imposable, et non sur le montant brut des loyers encaissés. Cette distinction revêt une importance capitale car elle détermine l’assiette exacte de taxation. Le calcul du revenu net foncier dépend directement du régime fiscal applicable à votre situation : le micro-foncier ou le régime réel.

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement lorsque vos revenus fonciers annuels n’excèdent pas 15 000 euros et que vous ne louez pas de bien bénéficiant de dispositifs fiscaux particuliers comme la loi Pinel ou Malraux. Dans ce cadre simplifié, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts pour tenir compte de manière forfaitaire de toutes vos charges. Votre revenu net foncier correspond donc à 70 % du montant annuel des loyers perçus. Les prélèvements sociaux de 17,2 % sont ensuite calculés sur cette base nette.

Le régime réel devient obligatoire au-delà de 15 000 euros de loyers annuels, mais vous pouvez également l’opter volontairement même sous ce seuil si vos charges réelles dépassent l’abattement de 30 %. Ce régime vous autorise à déduire l’intégralité de vos charges effectives : intérêts d’emprunt immobilier, travaux d’entretien et de réparation, primes d’assurance propriétaire non-occupant, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion locative, et provisions pour charges de copropriété. Votre revenu net foncier correspond alors au montant des loyers encaissés diminué de toutes ces charges déductibles.

Cette mécanique explique pourquoi deux propriétaires percevant des loyers identiques peuvent supporter des prélèvements sociaux très différents. Un propriétaire au micro-foncier sans emprunt sera taxé sur 70 % de ses loyers, tandis qu’un propriétaire au régime réel ayant contracté un crédit immobilier avec des intérêts importants et réalisé des travaux conséquents pourra réduire considérablement sa base imposable, voire générer un déficit foncier qui annule totalement les prélèvements sociaux pour l’année concernée.

Calcul des prélèvements sociaux : exemples concrets en micro-foncier et au réel

Pour illustrer concrètement le calcul des prélèvements sociaux selon votre situation, examinons deux cas représentatifs de propriétaires bailleurs en location nue.

Exemple 1 : Bailleur au micro-foncier

Madame Dupont loue un studio qu’elle possède sans emprunt. Elle perçoit 650 euros de loyer mensuel, soit 7 800 euros de loyers bruts sur l’année. Ses revenus fonciers restant sous le seuil de 15 000 euros, elle bénéficie automatiquement du régime micro-foncier avec l’abattement forfaitaire de 30 %.

Le calcul s’effectue comme suit. Les loyers bruts annuels s’élèvent à 7 800 euros. L’administration applique l’abattement forfaitaire de 30 %, soit 2 340 euros. Le revenu net foncier imposable atteint donc 5 460 euros. Les prélèvements sociaux de 17,2 % sont calculés sur cette base : 5 460 × 17,2 % = 939 euros. Madame Dupont devra donc s’acquitter de 939 euros de prélèvements sociaux pour l’année, auxquels s’ajoutera l’impôt sur le revenu calculé selon sa tranche marginale d’imposition.

Exemple 2 : Bailleur au régime réel

Monsieur Martin loue un appartement trois pièces pour 1 200 euros mensuels, soit 14 400 euros de loyers annuels. Bien qu’il reste sous le seuil de 15 000 euros, il a opté pour le régime réel car ses charges sont importantes. Il rembourse un crédit immobilier avec 3 500 euros d’intérêts annuels, a réalisé 2 800 euros de travaux de rénovation, paie 1 100 euros de taxe foncière, 450 euros d’assurance propriétaire non-occupant, et 350 euros de charges de copropriété non récupérables.

Procédons au calcul détaillé. Les loyers bruts annuels représentent 14 400 euros. Les charges déductibles totalisent 8 200 euros (3 500 + 2 800 + 1 100 + 450 + 350). Le revenu net foncier imposable s’établit à 6 200 euros. Les prélèvements sociaux atteignent : 6 200 × 17,2 % = 1 066 euros. Monsieur Martin paiera donc 1 066 euros de prélèvements sociaux, un montant légèrement supérieur à l’exemple précédent malgré des charges importantes, car son revenu net foncier reste significatif.

Ces exemples démontrent l’importance de bien choisir son régime fiscal. Si Monsieur Martin était resté au micro-foncier, son revenu net foncier aurait été de 10 080 euros (14 400 – 30 %), générant 1 734 euros de prélèvements sociaux au lieu de 1 066 euros avec le régime réel. L’option pour le régime réel lui fait économiser 668 euros de prélèvements sociaux dans cette configuration.

CSG déductible : ce que vous pouvez retrancher de votre revenu imposable

Une particularité essentielle des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers réside dans la déductibilité partielle de la contribution sociale généralisée. Cette mécanique permet de récupérer indirectement une partie des prélèvements sociaux payés, réduisant ainsi la charge fiscale globale.

Sur les 9,2 % de CSG prélevés, 6,8 points sont déductibles de votre revenu global imposable l’année suivant leur paiement. Les 2,4 points restants de CSG, ainsi que l’intégralité de la CRDS et du prélèvement de solidarité, ne sont pas déductibles. Concrètement, cette règle signifie que sur les 17,2 % de prélèvements sociaux totaux, seuls 6,8 points peuvent être déduits de vos revenus imposables.

Le mécanisme fonctionne avec un décalage temporel. Les prélèvements sociaux que vous payez en 2025 sur vos revenus fonciers de 2024 ouvrent droit à une déduction de CSG sur vos revenus imposables de 2025, déduction que vous déclarerez au printemps 2026. Cette déductibilité différée s’inscrit dans la case 6DE de la déclaration de revenus complémentaire et réduit votre revenu global imposable, diminuant ainsi l’impôt sur le revenu calculé selon votre tranche marginale.

Reprenons nos exemples pour mesurer l’impact concret. Madame Dupont a payé 939 euros de prélèvements sociaux, dont 6,8 % de CSG déductible sur sa base de 5 460 euros, soit 371 euros. Si elle est imposée à 30 %, cette déduction lui fera économiser 111 euros d’impôt sur le revenu l’année suivante (371 × 30 %). Son coût net de prélèvements sociaux s’établit donc à 828 euros après prise en compte de cet avantage fiscal différé.

Pour Monsieur Martin qui a payé 1 066 euros de prélèvements sociaux, la CSG déductible représente 422 euros (6 200 × 6,8 %). Avec une tranche marginale d’imposition de 41 %, il récupérera 173 euros d’impôt sur le revenu l’année suivante, ramenant son coût net de prélèvements sociaux à 893 euros.

Ce mécanisme de déductibilité partielle rend le coût réel des prélèvements sociaux variable selon votre tranche d’imposition. Plus vous êtes imposé fortement, plus l’économie d’impôt générée par la CSG déductible sera importante, réduisant proportionnellement le poids effectif des prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers.

Prélèvements sociaux et prélèvement à la source des revenus fonciers

Depuis la mise en place du prélèvement à la source en 2019, les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers sont collectés automatiquement par l’administration fiscale selon le même calendrier que l’impôt sur le revenu. Cette collecte s’effectue sous forme d’acomptes mensuels ou trimestriels prélevés directement sur votre compte bancaire.

Le montant des acomptes se calcule sur la base de votre dernière déclaration de revenus fonciers. L’administration fiscale applique votre taux de prélèvement à la source personnalisé pour l’impôt sur le revenu, et y ajoute systématiquement les 17,2 % de prélèvements sociaux calculés sur votre revenu net foncier de l’année précédente. Ces deux composantes sont prélevées ensemble en un seul montant global, généralement le 15 de chaque mois si vous avez opté pour la mensualisation, ou en quatre échéances trimestrielles.

Vous pouvez à tout moment ajuster le montant de vos acomptes si votre situation a évolué. Si vous avez vendu un bien locatif, réalisé des travaux importants qui augmentent vos charges déductibles, ou au contraire si vos revenus fonciers ont augmenté, il est possible de modifier votre acompte via votre espace particulier sur impots.gouv.fr dans la rubrique « Gérer mon prélèvement à la source ». Cette adaptation évite de payer des acomptes trop élevés qui nécessiteraient un remboursement ultérieur, ou trop faibles qui généreraient un complément à régler lors de la régularisation annuelle.

La régularisation définitive intervient après le dépôt de votre déclaration de revenus au printemps. L’administration recalcule le montant exact de prélèvements sociaux dus sur vos revenus fonciers de l’année écoulée et compare ce montant aux acomptes déjà versés. Si vous avez trop payé, le remboursement intervient généralement durant l’été. Si un complément reste dû, il apparaît sur votre avis d’imposition et doit être réglé selon l’échéancier indiqué, habituellement en septembre.

Tableau comparatif : prélèvements sociaux en micro-foncier et au réel

Questions fréquentes sur les prélèvements sociaux et les revenus fonciers

Les prélèvements sociaux sont-ils dus en cas de déficit foncier ?

Non, aucun prélèvement social n’est exigible lorsque vous enregistrez un déficit foncier. Les prélèvements sociaux s’appliquent uniquement sur un revenu net foncier positif. Si vos charges déductibles au régime réel dépassent vos loyers perçus, vous générez un déficit qui s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Dans cette configuration, vous ne paierez ni prélèvements sociaux ni impôt sur le revenu au titre de vos revenus fonciers pour l’année concernée.

Les revenus fonciers des non-résidents sont-ils soumis aux prélèvements sociaux ?

La situation dépend de votre statut au regard de la législation européenne. Les non-résidents fiscaux français affiliés à un régime de sécurité sociale d’un État membre de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de la Suisse sont en principe exonérés de prélèvements sociaux français sur leurs revenus fonciers de source française. En revanche, les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale français ou résidant hors de ces zones géographiques restent généralement redevables des prélèvements sociaux. Cette question technique nécessite souvent une analyse personnalisée de votre situation au regard des conventions fiscales internationales applicables.

Comment vérifier le montant de prélèvements sociaux sur mon avis d’impôt ?

Les prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers apparaissent distinctement sur votre avis d’imposition, dans la section détaillant le calcul de votre impôt. Vous y trouverez une ligne spécifique mentionnant les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % appliqués sur votre revenu net foncier. Ce montant figure également dans le récapitulatif des prélèvements sociaux tous revenus du patrimoine confondus. Pour vérifier la cohérence du calcul, il suffit de multiplier votre revenu net foncier imposable par 17,2 % et de comparer le résultat au montant indiqué sur l’avis.

Peut-on déduire les prélèvements sociaux de ses revenus fonciers ?

Non, les prélèvements sociaux eux-mêmes ne constituent pas une charge déductible de vos revenus fonciers. Vous ne pouvez pas les soustraire de vos loyers bruts pour calculer votre revenu net foncier imposable. Seules les charges listées par le Code général des impôts sont déductibles au régime réel : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion, provisions pour charges de copropriété. En revanche, comme expliqué précédemment, 6,8 points de CSG sont déductibles de votre revenu global imposable l’année suivant leur paiement, ce qui constitue un mécanisme distinct de réduction fiscale.

Les prélèvements sociaux s’appliquent-ils sur les revenus de location meublée ?

Non, les revenus tirés de la location meublée ne relèvent pas de la catégorie des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux. Ils ne sont donc pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus du patrimoine, mais aux cotisations sociales des travailleurs indépendants si vous êtes en location meublée professionnelle, ou restent exonérés de cotisations sociales si vous êtes loueur en meublé non professionnel. Cette différence de traitement social constitue l’une des distinctions majeures entre location nue et location meublée.

Que se passe-t-il si mes revenus fonciers varient fortement d’une année sur l’autre ?

Les acomptes de prélèvements sociaux étant calculés sur vos revenus de l’année précédente, une variation importante peut créer un décalage. Si vos revenus fonciers diminuent significativement suite à des travaux importants ou à une période de vacance locative, vous pouvez moduler à la baisse vos acomptes via votre espace en ligne pour éviter de trop payer. À l’inverse, si vos revenus augmentent fortement, vous pouvez augmenter volontairement vos acomptes pour éviter un complément important lors de la régularisation. Dans tous les cas, la régularisation annuelle après votre déclaration de revenus ajuste automatiquement les montants définitifs.

Derniers conseils pour gérer les prélèvements sociaux sur vos loyers

La maîtrise des prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers repose sur trois piliers essentiels. Comprendre précisément votre base de calcul selon votre régime fiscal vous permet d’anticiper le montant exact de prélèvements dus. Au micro-foncier, la base correspond à 70 % de vos loyers bruts, tandis qu’au régime réel, elle dépend directement de vos charges déductibles réelles. Comparer régulièrement ces deux options garantit que vous bénéficiez du régime le plus avantageux au regard de votre situation.

Garder en mémoire le taux global de 17,2 % et le mécanisme de CSG déductible à hauteur de 6,8 points facilite l’estimation de votre charge fiscale nette. Cette déductibilité partielle différée réduit effectivement le coût des prélèvements sociaux d’autant plus significativement que votre tranche marginale d’imposition est élevée. Pensez à bien remplir la case 6DE lors de votre déclaration de revenus pour bénéficier de cet avantage.

Surveiller l’évolution des règles fiscales reste indispensable car le taux des prélèvements sociaux a déjà connu plusieurs modifications par le passé. Bien que stable à 17,2 % depuis 2018, les lois de financement de la Sécurité sociale peuvent à tout moment modifier ce taux ou les modalités de déductibilité de la CSG. Consultez régulièrement les actualités fiscales ou les ressources officielles comme impots.gouv.fr et service-public.fr pour rester informé des éventuels changements qui pourraient impacter votre fiscalité foncière.