J’ai signé un compromis de vente et je regrette : comment annuler, dans quels délais et à quel coût ?
Vous avez signé un compromis de vente et vous regrettez déjà. La première question est simple : êtes-vous l’acheteur ou le vendeur ? La réponse change tout, car seul l’acheteur bénéficie d’un délai légal de rétractation. Le vendeur, lui, est immédiatement engagé et n’a quasiment aucune porte de sortie sans accord amiable ou motif sérieux.
Ce que vous allez trouver dans cet article :
- Comment vous rétracter légalement dans le délai SRU de 10 jours (acheteur uniquement).
- Comment calculer précisément le point de départ de ce délai.
- Quelles clauses suspensives peuvent annuler la vente après les 10 jours.
- Ce qu’il se passe si vous renoncez hors délai et sans motif valable.
- Ce que peut faire le vendeur qui regrette.
Acheteur ou vendeur : deux situations radicalement différentes
La loi est asymétrique. L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH L271-1) accorde à l’acheteur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation un délai de rétractation de 10 jours, sans avoir à se justifier, sans pénalité et sans perdre son dépôt de garantie.
Le vendeur, lui, n’a aucun équivalent. Dès la signature, il est lié. S’il se rétracte sans motif valable, l’acheteur peut exiger l’exécution forcée de la vente devant le tribunal ou réclamer des dommages et intérêts.
Le délai de rétractation de 10 jours : comment ça marche exactement
Quand commence le délai ?
C’est le point le plus mal compris — et le plus piégeux. Le délai de 10 jours ne part pas du jour de la signature. Il part du lendemain de la remise de l’acte selon le mode de notification utilisé.
Deux modes de remise existent :
Remise en main propre : si vous avez signé le compromis chez le notaire ou reçu la copie signée en main propre, le délai démarre le lendemain du jour de remise.
Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : si le compromis vous a été envoyé par la poste, le délai démarre le lendemain de la première présentation du courrier recommandé — que vous l’ayez retiré ou non. Une lettre non récupérée au bureau de poste fait quand même courir le délai.
Exemple concret : vous recevez la notification un lundi. Le délai de 10 jours débute le mardi et expire le jeudi de la semaine suivante à minuit. Si le 10e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prorogé au premier jour ouvrable suivant.
Comment exercer sa rétractation
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ou au notaire (selon ce qui est prévu dans le compromis) avant l’expiration du délai. C’est la date d’envoi qui compte, pas la date de réception.
La lettre n’a pas à être motivée. Une simple phrase suffit : « Je me rétracte de la promesse/compromis de vente signé le [date] portant sur le bien situé [adresse], conformément à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation. »
Conservez la preuve de dépôt et une copie de la lettre.
Que devient le dépôt de garantie ?
En cas de rétractation dans les 10 jours, la somme versée au séquestre (généralement 5 à 10 % du prix) doit vous être restituée intégralement dans les 21 jours suivant votre rétractation. Aucune pénalité ne peut vous être réclamée.
Si le dépôt n’est pas restitué dans ce délai, il produit des intérêts de retard au taux légal majoré de 1 % par mois.
Promesse unilatérale vs compromis : une différence qui compte
Le terme « compromis » est souvent utilisé pour désigner n’importe quel avant-contrat immobilier, mais la distinction juridique a des conséquences.
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage les deux parties. Si l’acheteur renonce après le délai de rétractation sans motif valable, il peut perdre son dépôt de garantie. Si c’est le vendeur qui se rétracte, l’acheteur peut saisir le tribunal pour obtenir l’exécution forcée.
La promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur pendant la durée d’option. L’acheteur peut choisir de lever l’option ou non. En revanche, si l’acheteur ne lève pas l’option, il perd l’indemnité d’immobilisation versée (souvent 5 % du prix), qui rémunère l’immobilisation du bien.
Dans les deux cas, le délai de rétractation de 10 jours s’applique à l’acheteur non professionnel.
Après les 10 jours : les clauses suspensives comme porte de sortie légale
Si le délai de rétractation est passé, tout n’est pas perdu pour autant. Les clauses suspensives sont des conditions dont la réalisation conditionne la vente. Si l’une d’elles n’est pas remplie, la vente est annulée sans pénalité pour aucune des parties.
La clause suspensive de prêt
C’est la plus courante. Si vous avez prévu de financer l’achat par un crédit immobilier et qu’une clause suspensive de financement figure dans le compromis, vous êtes protégé en cas de refus de prêt par votre banque.
Conditions pour jouer cette clause :
- Le montant et la durée du prêt demandé doivent correspondre à ce qui est indiqué dans le compromis.
- Vous devez avoir effectué une demande de bonne foi auprès d’au moins une banque (souvent deux sont exigées).
- Le refus doit être notifié dans le délai prévu (généralement 45 à 60 jours après la signature).
Un refus de prêt valablement notifié annule la vente et entraîne la restitution intégrale du dépôt de garantie.
⚠️ Attention : si vous avez volontairement saboté votre dossier (surestimation des charges, omission de revenus) pour obtenir un refus de prêt artificiel, le tribunal peut requalifier la manœuvre et condamner à des dommages et intérêts.
Les autres clauses suspensives fréquentes
Obtention d’un permis de construire : si vous achetez un terrain ou un bien avec projet de construction, une clause peut prévoir que la vente n’aura lieu que si le permis est accordé.
Absence de droit de préemption exercé : si la commune ou un autre organisme dispose d’un droit de préemption sur le bien, une clause peut annuler la vente en cas d’exercice de ce droit.
Documents de copropriété conformes : depuis la loi ALUR, l’acheteur doit recevoir un dossier complet sur la copropriété (règlement, PV d’AG, état des charges, carnet d’entretien…). En cas de non-remise dans les délais, le délai de rétractation de 10 jours peut être reporté. Le point de départ du délai ne commence à courir qu’à compter de la réception effective de l’intégralité des documents copropriété obligatoires.
Hors délai, sans clause suspensive : quelles conséquences ?
Si vous avez dépassé les 10 jours, qu’aucune clause suspensive ne peut être invoquée et que vous voulez quand même renoncer à l’achat, vous entrez dans la zone la plus risquée.
| Cas | Délai | Action possible | Risque |
|---|---|---|---|
| Dans les 10 jours (acheteur) | Délai légal SRU | LRAR de rétractation | Aucun (restitution dépôt sous 21 j) |
| Hors délai, clause suspensive non réalisée | Selon compromis | Notification du non-accomplissement | Aucun si bonne foi prouvée |
| Hors délai, aucune clause, acheteur renonce | — | Accord amiable ou abandon | Perte du séquestre (5 à 10 %) |
| Hors délai, vendeur renonce | — | Accord amiable ou litige | Exécution forcée ou D&I acheteur |
En pratique, si vous renoncez sans motif valable, le vendeur peut :
- Conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité.
- Vous assigner en exécution forcée de la vente devant le tribunal judiciaire.
- Réclamer des dommages et intérêts en sus si son préjudice est supérieur au dépôt.
La voie amiable — négocier avec le vendeur pour trouver un accord de résiliation — est souvent la moins coûteuse. Si le vendeur y est prêt, les parties signent un document mettant fin à la promesse et s’accordent sur la restitution partielle ou totale du dépôt.
Ce que peut faire le vendeur qui regrette après signature
Le vendeur n’a pas de délai de rétractation. Sa seule issue légale est l’une de ces situations :
- Vice du consentement : dol (manœuvre frauduleuse de l’acheteur), erreur ou violence. Ces vices doivent être prouvés et donnent lieu à une action en nullité du contrat.
- Clause résolutoire prévue dans le compromis pour un cas précis (défaut de paiement du dépôt par exemple).
- Accord amiable : si l’acheteur accepte de renoncer, les deux parties peuvent se délier mutuellement.
En dehors de ces hypothèses, le vendeur est lié. L’acheteur peut obtenir en justice un jugement valant acte de vente.
Checklist : vérifier les dates avant d’agir
Avant toute démarche, posez-vous ces questions :
- Quelle est la date de première présentation du recommandé (ou de remise en main propre) ?
- Quel est le 10e jour calendaire suivant (prorogé si week-end/férié) ?
- Sommes-nous encore dans ce délai ?
- Quelles clauses suspensives figurent dans le compromis, et quels sont leurs délais d’exercice ?
- Le dossier complet de copropriété a-t-il été remis ? Si non, le délai SRU a-t-il réellement commencé ?
- Quel est le montant séquestré et chez qui (notaire, agence) ?
Rétractation d’un compromis : agir vite et par écrit
Quelle que soit votre situation, la règle d’or est la même : tout se fait par écrit, en recommandé avec accusé de réception, et dans les délais. Une rétractation verbale n’a aucune valeur. Une lettre envoyée le 11e jour ne sert à rien. Et un doute sur la date de départ du délai doit toujours être levé avant d’agir.
Si vous êtes hors délai et sans clause invocable, consultez un notaire ou un avocat spécialisé avant de prendre une décision. Le coût d’un conseil est sans commune mesure avec la perte potentielle du séquestre ou d’une procédure judiciaire.
