État des lieux en location meublée : obligations et bonnes pratiques
L’état des lieux constitue un document essentiel dans toute relation locative, mais il revêt une importance particulière en location meublée. Au-delà de la simple description du logement, il doit obligatoirement intégrer un inventaire détaillé du mobilier et des équipements mis à disposition du locataire. Ce guide détaille les obligations légales, le contenu indispensable et les bonnes pratiques pour établir un état des lieux meublé fiable, qui protège autant le propriétaire que le locataire.
État des lieux meublé : obligatoire, contradictoire et écrit
L’état des lieux d’un logement meublé répond à un cadre juridique précis qui garantit l’équité entre les parties.
Quand et avec qui le réaliser (entrée/sortie, mandataire)
L’état des lieux s’établit obligatoirement en deux temps : à l’entrée dans les lieux lors de la remise des clés, et à la sortie au moment de leur restitution. Ces deux documents permettent de comparer l’état initial et l’état final du logement pour déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire.
Le caractère contradictoire s’impose : bailleur et locataire doivent être présents simultanément, ou représentés par un mandataire muni d’un pouvoir écrit. En cas de désaccord sur certains points, chaque partie peut consigner ses observations directement sur le document. L’intervention d’un huissier de justice reste possible mais facultative, sauf si les parties souhaitent une expertise contradictoire officielle.
Support papier/électronique et comparaison entrée/sortie (forme légale)
L’état des lieux doit être établi par écrit, que ce soit sur support papier ou sous forme électronique. Le format numérique est valable à condition que les deux parties y consentent et que le document permette une comparaison aisée entre l’entrée et la sortie.
Le législateur impose que le document facilite cette comparaison : soit il s’agit d’un formulaire unique où les deux états (entrée et sortie) figurent côte à côte, soit deux documents distincts rédigés selon la même structure. Cette exigence permet d’identifier rapidement les évolutions constatées et de distinguer l’usure normale (vétusté) des dégradations anormales.
Référence officielle : service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270
Contenu indispensable d’un EDL meublé (mentions à cocher sans rien oublier)
Un état des lieux d’entrée meublé complet évite les litiges ultérieurs et sécurise la relation locative.
Logement et équipements privatifs concernés (décret 2016-382)
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit les éléments que doit contenir tout état des lieux, meublé ou non. Chaque pièce du logement fait l’objet d’une description détaillée : dimensions, revêtements de sols et de murs, plafonds, menuiseries (portes, fenêtres, volets), équipements fixes (sanitaires, cuisine).
Les éléments d’équipement du logement s’examinent pièce par pièce : robinetterie, interrupteurs, prises électriques, radiateurs, volets roulants, ventilation. L’état de propreté général se note également, tout comme la présence éventuelle de traces d’humidité, de moisissures ou de nuisibles.
Les parties communes d’un immeuble en copropriété ne figurent pas dans l’état des lieux du logement privatif, mais leur accès et leur état général peuvent être mentionnés à titre informatif.
Texte de référence : legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564
Inventaire du mobilier à annexer au bail (liste minimale meublé 2015-981)
La spécificité majeure de l’état des lieux location meublée réside dans l’inventaire exhaustif du mobilier. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 définit la liste minimale d’équipements que doit comporter un logement pour être qualifié de meublé.
Cet inventaire recense chaque élément mobilier présent : literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur équipé d’un compartiment de congélation à au moins -6 °C, vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Pour chaque élément, l’état doit être précisé : neuf, bon état, état d’usage, usagé, défectueux. Les marques, références et particularités (taches, rayures, pièces manquantes) méritent d’être consignées. Cette description détaillée évite toute contestation sur l’état initial des biens.
L’inventaire s’annexe obligatoirement au contrat de bail. Sans cet inventaire, le logement ne peut juridiquement pas être considéré comme meublé, avec toutes les conséquences qui en découlent (durée du bail, préavis, fiscalité).
Références : service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769 et legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030967884
Tableau récapitulatif : qui fait quoi et quels documents joindre ?
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| Moment | Acteurs | Contenu | Document(s) à annexer |
|---|---|---|---|
| Entrée | Bailleur + locataire (ou mandataires) | État des pièces et équipements + inventaire détaillé du mobilier | EDL d’entrée signé + inventaire signé annexé au bail |
| Pendant le bail | Les deux parties | Modifications ou dégradations signalées dans le délai légal | Avenant daté ou notes complémentaires signées |
| Sortie | Bailleur + locataire (ou mandataires) | Comparaison avec l’état d’entrée, prise en compte de la vétusté | EDL de sortie signé (photos datées annexées recommandées) |
Procédure pas-à-pas : réussir l’EDL d’entrée puis l’EDL de sortie
La rigueur dans l’établissement de l’état des lieux appartement meublé conditionne la sérénité de toute la période locative.
Préparer l’EDL (éclairage, relevés, numérotation des clés, annexes)
Réalisez l’état des lieux en pleine journée ou avec un éclairage artificiel suffisant dans chaque pièce. Une mauvaise luminosité empêche de détecter les défauts et peut conduire à des contestations ultérieures.
Prévoyez un mètre pour mesurer les surfaces des pièces, un appareil photo ou un smartphone pour photographier les éléments importants, et éventuellement une caméra pour filmer l’ensemble du logement. Ces supports visuels, bien que non obligatoires, constituent des preuves précieuses en cas de litige.
Numérotez les clés remises (entrée principale, caves, boîtes aux lettres, espaces communs) et indiquez le nombre d’exemplaires de chacune. Préparez également les annexes : diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, risques naturels), règlement de copropriété le cas échéant, notice d’utilisation des équipements complexes.
Décrire précisément (états, mesures, photos, vidéos)
Progressez méthodiquement pièce par pièce en notant l’état de chaque élément sur le document. Utilisez un vocabulaire précis : plutôt que « bon état », préférez « absence de rayures visibles, peinture intacte » ou « présence d’une rayure de 5 cm en bas à gauche de la porte ».
Pour le mobilier, vérifiez le fonctionnement de chaque appareil électroménager devant le locataire : allumez les plaques, testez le four, le réfrigérateur, les luminaires. Comptez la vaisselle et les ustensiles. Ouvrez les placards, tiroirs et armoires pour en vérifier l’état et le fonctionnement des charnières.
Photographiez les défauts préexistants (impacts, taches, fissures) avec un élément de datation visible si possible. Ces photos s’annexent à l’état des lieux ou sont référencées dans le document principal.
Comparer à la sortie (prise en compte de la vétusté convenue)
L’état des lieux de sortie meublé reprend exactement la même structure que celui d’entrée pour faciliter la comparaison. Munissez-vous de l’état des lieux d’entrée lors de la visite de sortie et vérifiez point par point l’évolution de chaque élément.
Distinguez l’usure normale de la dégradation anormale. La vétusté correspond à l’usure naturelle liée à l’usage du temps et à un usage normal du bien. Elle ne peut être imputée au locataire. En revanche, les dégradations causées par négligence, mauvais usage ou défaut d’entretien justifient une retenue sur le dépôt de garantie.
Pour le mobilier, l’usure naturelle d’une literie sur plusieurs années est normale, mais une brûlure de cigarette ou une déchirure importante relève de la dégradation. De même, des marques d’usure sur un canapé sont attendues après trois ans de location, mais des taches indélébiles ou un tissu déchiré constituent des dégradations.
Notez précisément les différences constatées et, en cas de désaccord, consignez les observations contradictoires de chaque partie directement sur le document.
Référence : service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671
Erreurs courantes en meublé qui coûtent cher
Plusieurs négligences récurrentes fragilisent la valeur probante de l’état des lieux et compliquent la résolution des litiges.
Oublier l’inventaire du mobilier : sans inventaire détaillé annexé au bail, le logement n’est juridiquement pas considéré comme meublé. Le propriétaire perd alors le bénéfice du régime fiscal du meublé et le préavis court s’allonge pour le locataire.
Document non signé par l’une des parties : un état des lieux non signé n’a aucune valeur juridique. Les deux parties doivent apposer leur signature sur chaque page ou au minimum sur la dernière page, accompagnée de la mention « lu et approuvé ».
Absence de comparaison entrée/sortie : utiliser des formulaires différents à l’entrée et à la sortie empêche une comparaison fiable. Respectez strictement la même structure et le même ordre de description des pièces et équipements.
Pas de photos ou de preuves visuelles : en cas de litige devant le juge, les photos datées constituent des preuves matérielles irréfutables. Leur absence affaiblit considérablement la position de la partie qui conteste l’état du logement.
Confusion entre meublé et non meublé : appliquer le formalisme d’un état des lieux non meublé (sans inventaire) expose le propriétaire à des contestations et des redressements fiscaux, tandis que le locataire peut se voir refuser la qualification de location meublée pour ses aides ou sa fiscalité.
Rappel utile : liste minimale des meubles exigés en meublé
Pour qu’un logement soit légalement considéré comme meublé, il doit obligatoirement comporter les éléments suivants en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement :
- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être des chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur équipé d’un compartiment de congélation à température inférieure ou égale à -6 °C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Cette liste définit le minimum légal. Le propriétaire peut enrichir l’équipement avec du mobilier supplémentaire (canapé, télévision, lave-linge, lave-vaisselle, bureau), chaque élément ajouté devant alors figurer dans l’inventaire.
Références complètes : service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769 et legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030967884
Ressources complémentaires sur l’inventaire et la sortie : anil.org (rubrique location meublée et état des lieux)
