Différence entre location saisonnière et meublé de tourisme

Vous envisagez de louer votre appartement ou votre maison pour des séjours de courte durée et vous vous demandez quelle est la différence entre location saisonnière et meublé de tourisme ? Ces deux termes, souvent confondus ou utilisés de manière interchangeable, renvoient en réalité à des notions distinctes qui ont des conséquences importantes sur vos obligations administratives, votre fiscalité et les règles que vous devez respecter.

La location saisonnière désigne un type de contrat de location meublée de courte durée, encadré par une durée maximale de 90 jours consécutifs par locataire. Le meublé de tourisme, quant à lui, qualifie le logement lui-même : il s’agit d’une villa, d’un appartement ou d’un studio meublé destiné à une clientèle de passage, qui peut faire l’objet d’une déclaration en mairie et d’un classement en étoiles. Comprendre cette différence vous permet de choisir le cadre juridique et fiscal le plus adapté à votre situation et d’éviter les mauvaises surprises.

Location saisonnière vs meublé de tourisme : ce qu’il faut retenir tout de suite

Avant d’entrer dans les détails, voici les différences essentielles entre location saisonnière et meublé de tourisme :

Nature juridique : la location saisonnière est un type de bail de courte durée, tandis que le meublé de tourisme est une qualification du logement loué. En pratique, toute location meublée de courte durée à des touristes peut être considérée comme un meublé de tourisme si le logement est déclaré comme tel.

Durée de location : une location saisonnière ne peut excéder 90 jours consécutifs par locataire. Si vous louez votre résidence principale, vous êtes également limité à 120 jours par an au total, quelle que soit la terminologie utilisée (90 jours par an à Paris à partir de 2025).

Obligations administratives : une simple location saisonnière de votre résidence principale peut nécessiter une déclaration selon votre commune. Un meublé de tourisme, en revanche, doit obligatoirement être déclaré en mairie, avec parfois une autorisation de changement d’usage dans les zones tendues.

Classement : seul un meublé de tourisme peut obtenir un classement de 1 à 5 étoiles via Atout France ou un organisme agréé, ce qui valorise votre bien et peut vous ouvrir des avantages fiscaux.

Fiscalité : les deux relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais un meublé de tourisme classé peut bénéficier d’un abattement micro-BIC plus favorable, sous réserve des nouvelles règles applicables en 2025.

En résumé : si vous louez occasionnellement votre résidence principale pour les vacances, vous êtes plutôt dans le cadre d’une location saisonnière simple. Si vous avez une résidence secondaire que vous louez régulièrement ou si vous souhaitez structurer votre activité avec un classement, le statut de meublé de tourisme est plus adapté.

Location saisonnière : définition légale et règles de base

La location saisonnière est un contrat de location meublée de courte durée destiné à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Elle est encadrée par le Code civil et par la réglementation spécifique sur la consommation, notamment la DGCCRF.

Durée maximale de 90 jours consécutifs

La règle fondamentale de la location saisonnière est qu’un même locataire ne peut occuper le logement plus de 90 jours consécutifs. Au-delà, le contrat pourrait être requalifié en bail d’habitation classique, avec toutes les protections qui en découlent pour le locataire (durée minimale, préavis, encadrement des loyers dans certaines zones).

Cette limite de 90 jours s’applique par locataire. Vous pouvez donc enchaîner plusieurs locations saisonnières dans l’année, à condition de changer de locataire tous les trois mois maximum.

Résidence principale : limite de 120 jours par an

Si vous louez votre résidence principale (le logement dans lequel vous habitez au moins 8 mois par an), vous devez respecter une limite supplémentaire : vous ne pouvez louer votre bien en location de courte durée que 120 jours maximum par an, tous locataires confondus. Cette règle s’applique dans toute la France.

À Paris, cette limite a été réduite à 90 jours par an à partir de 2025 pour les résidences principales, afin de lutter contre la pénurie de logements.

Résidence secondaire : plus de souplesse, mais encadrement local

Si vous louez une résidence secondaire en location saisonnière, la limite des 90 jours consécutifs par locataire s’applique toujours, mais vous n’êtes pas limité à 120 jours par an. Vous pouvez en théorie louer toute l’année, sous réserve des règles locales.

Dans les communes où le marché immobilier est tendu (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, et bien d’autres), vous devrez peut-être obtenir une autorisation de changement d’usage si votre logement n’est pas votre résidence principale. Cette autorisation transforme administrativement le logement d’un usage d’habitation à un usage commercial, ce qui peut nécessiter une compensation (acquisition ou mise à disposition d’un autre logement en parallèle).

Location saisonnière et plateformes type Airbnb

La location saisonnière est le cadre juridique le plus courant pour les propriétaires qui louent via Airbnb, Booking ou d’autres plateformes. Ces dernières imposent d’ailleurs aux propriétaires de respecter la législation locale, notamment en matière de durée et de déclaration.

Meublé de tourisme : définition, déclaration et classement

Le meublé de tourisme, défini par le Code du tourisme, est un logement meublé destiné à l’accueil de touristes qui n’y élisent pas domicile. Il peut s’agir d’une villa, d’un appartement, d’un studio, voire d’une chambre d’hôtes dans certains cas, à condition que le locataire dispose de l’usage exclusif du bien.

Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?

Un meublé de tourisme se distingue d’une simple location meublée classique (bail d’habitation de 1 an minimum) par sa destination : il est loué à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle de passage. Le locataire n’y établit pas sa résidence principale et n’y élit pas domicile.

En pratique, si vous louez votre bien pour des séjours courts à des touristes, vous êtes très probablement dans le cadre d’un meublé de tourisme, même si vous n’avez pas formellement choisi ce statut. La différence principale avec la location saisonnière tient aux obligations administratives et à la possibilité d’obtenir un classement.

Déclaration obligatoire en mairie

Contrairement à une location saisonnière occasionnelle de résidence principale, un meublé de tourisme doit obligatoirement faire l’objet d’une déclaration en mairie. Cette déclaration permet à la commune de recenser les meublés de tourisme sur son territoire et, le cas échéant, de percevoir la taxe de séjour.

Selon les communes, cette déclaration peut s’accompagner d’un numéro d’enregistrement que vous devez mentionner dans vos annonces en ligne. À Paris, par exemple, ce numéro d’enregistrement est obligatoire depuis plusieurs années, et son absence peut entraîner des amendes importantes.

Classement en meublé de tourisme : 1 à 5 étoiles

Le classement en meublé de tourisme est une procédure facultative qui permet de faire évaluer la qualité et le confort de votre logement par un organisme agréé (Atout France ou un organisme privé accrédité). Le classement va de 1 à 5 étoiles et est valable 5 ans.

Les critères portent sur la surface, l’équipement (literie, électroménager, connexion internet), la décoration, les services proposés et l’accessibilité. Un meublé de tourisme classé bénéficie d’une meilleure visibilité commerciale et peut afficher ses étoiles dans ses annonces et sur les plateformes de réservation.

Au-delà de l’aspect marketing, le classement ouvre des avantages fiscaux spécifiques, notamment un abattement micro-BIC plus élevé que pour un meublé non classé (sous réserve des évolutions réglementaires).

Meublé de tourisme vs location meublée classique

Il ne faut pas confondre le meublé de tourisme avec la location meublée classique, encadrée par la loi ALUR. Une location meublée classique est un bail d’habitation d’au moins un an (ou 9 mois pour les étudiants) destiné à un locataire qui y établit sa résidence. Le meublé de tourisme, lui, est destiné à des séjours temporaires et ne permet pas au locataire de s’y domicilier.

Durée de location et statut du logement : résidence principale ou secondaire ?

La distinction entre résidence principale et résidence secondaire est essentielle pour comprendre vos droits et vos obligations en matière de location saisonnière et de meublé de tourisme.

Résidence principale : règles strictes sur le nombre de jours

Votre résidence principale est le logement dans lequel vous habitez au moins 8 mois par an. Si vous souhaitez la louer en location de courte durée (que vous l’appeliez location saisonnière ou meublé de tourisme), vous êtes limité à 120 jours par an dans la plupart des villes françaises.

À Paris, cette limite est passée à 90 jours par an depuis 2025, dans le cadre d’un durcissement des règles locales pour préserver le parc de logements destinés aux résidents permanents.

Ces limites s’appliquent même si vous avez déclaré votre logement comme meublé de tourisme ou si vous l’avez fait classer. La nature de résidence principale prime sur la qualification du bien.

Résidence secondaire : location possible toute l’année

Si votre bien est une résidence secondaire (vous n’y habitez pas la majorité de l’année), vous pouvez le louer en location saisonnière ou en meublé de tourisme sans limite annuelle de jours. En revanche, vous devez respecter la règle des 90 jours consécutifs maximum par locataire.

Dans les zones tendues (grandes villes et zones touristiques), vous devrez probablement déclarer votre meublé de tourisme et, selon les cas, obtenir une autorisation de changement d’usage. Cette autorisation est nécessaire lorsque le logement n’est plus utilisé comme habitation permanente mais comme hébergement touristique.

Peut-on contourner la limite des 120 jours ?

Non. Les plateformes comme Airbnb sont tenues de bloquer automatiquement les réservations une fois que vous avez atteint la limite légale de 120 jours (ou 90 jours à Paris) pour une résidence principale. Les contournements (fausses déclarations, multiplication de comptes) sont sanctionnés par des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.

Si vous souhaitez louer plus de 120 jours par an, vous devez soit transformer votre résidence principale en résidence secondaire (ce qui suppose d’avoir un autre logement où habiter au moins 8 mois par an), soit obtenir une autorisation de changement d’usage, ce qui n’est pas toujours possible.

Obligations administratives et réglementaires selon le statut

Les formalités à accomplir dépendent de votre situation : résidence principale ou secondaire, commune encadrée ou non, activité occasionnelle ou régulière.

Location saisonnière de résidence principale : démarches simplifiées

Si vous louez occasionnellement votre résidence principale (quelques semaines par an), vos obligations administratives sont relativement légères dans la plupart des communes. Vous devez toutefois :

• Vérifier le règlement de copropriété, qui peut interdire ou encadrer les locations de courte durée
• Déclarer votre activité en mairie si votre commune l’exige (de plus en plus de villes imposent une simple déclaration préalable)
• Demander un numéro d’enregistrement dans les villes où il est obligatoire (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, etc.)
• Collecter et reverser la taxe de séjour si votre commune en perçoit une

Le non-respect de ces obligations peut entraîner des amendes allant de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros.

Meublé de tourisme : déclaration et autorisation

Si vous louez un meublé de tourisme (résidence secondaire ou activité structurée), vos obligations sont plus lourdes :

• Déclaration obligatoire en mairie : vous devez déclarer votre meublé de tourisme auprès de la mairie, qui vous délivre un récépissé ou un numéro d’enregistrement
• Autorisation de changement d’usage dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans certaines zones tendues : si votre logement n’est pas votre résidence principale, vous devez demander une autorisation préalable de changement d’usage, souvent soumise à compensation
• Taxe de séjour : vous devez collecter la taxe de séjour auprès de vos locataires et la reverser à la commune
• Assurance adaptée : votre assurance habitation classique ne couvre généralement pas les locations touristiques, vous devez souscrire une assurance spécifique

Risques en cas de non-respect

Les sanctions peuvent être importantes : amendes de 5 000 à 50 000 euros selon les infractions (absence de déclaration, dépassement de la limite de jours, absence d’autorisation de changement d’usage). Certaines communes mènent des contrôles réguliers en croisant les données des plateformes de réservation avec les déclarations en mairie.

Fiscalité des locations saisonnières et des meublés de tourisme

Que vous louiez en location saisonnière ou en meublé de tourisme, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers comme pour une location vide classique.

Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP)

La plupart des propriétaires qui louent en courte durée relèvent du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut s’applique si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 euros ou s’ils représentent moins de 50 % de vos revenus globaux.

En LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :

• Le micro-BIC : abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs (50 % pour un meublé non classé, 71 % pour un meublé de tourisme classé, sous réserve des nouvelles règles 2025)
• Le régime réel : déduction de vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, amortissement du bien) et de vos revenus locatifs, souvent plus avantageux si vous avez des charges importantes

Nouvelles règles fiscales 2025 pour les locations touristiques

La loi de finances 2025 a durci les conditions d’accès au régime micro-BIC pour certaines locations touristiques de courte durée. Les abattements ont été réduits et les seuils abaissés pour les locations non classées ou pour les locations dépassant un certain nombre de nuitées dans l’année.

Les meublés de tourisme classés conservent des avantages spécifiques, notamment un abattement micro-BIC maintenu à 71 % sous conditions. Cette distinction vise à encourager le classement et à mieux encadrer les locations purement spéculatives.

Loueur en meublé professionnel (LMP)

Si vos revenus locatifs dépassent 23 000 euros par an et représentent plus de 50 % de vos revenus globaux, vous relevez du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Ce statut offre certains avantages (exonération de plus-value sous conditions, cotisations sociales ouvrant des droits à la retraite) mais impose des obligations comptables et sociales plus lourdes.

Exemple concret

Vous louez votre studio en bord de mer 100 jours par an pour un revenu annuel de 8 000 euros. Votre studio est classé 3 étoiles en meublé de tourisme. En micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 71 %, ce qui signifie que seuls 2 320 euros (29 % de 8 000 euros) sont imposables. Si vous êtes dans une tranche d’imposition à 30 %, votre impôt sera d’environ 696 euros, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %).

Tableau comparatif : location saisonnière vs meublé de tourisme

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Questions fréquentes sur location saisonnière et meublé de tourisme

Peut-on louer sa résidence principale en meublé de tourisme toute l’année ?

Non. Même si vous déclarez votre résidence principale comme meublé de tourisme, vous restez soumis à la limite de 120 jours de location par an (ou 90 jours par an à Paris depuis 2025). Cette limite s’applique quel que soit le statut juridique que vous donnez à votre bien. Le caractère de résidence principale prime sur la qualification de meublé de tourisme.

Faut-il toujours déclarer un meublé de tourisme en mairie ?

Oui. La déclaration en mairie est obligatoire pour tout meublé de tourisme, que vous louiez une résidence secondaire ou que vous structuriez votre activité de location. Cette déclaration permet à la commune de recenser les hébergements touristiques, de vérifier le respect des règles locales et de collecter la taxe de séjour. L’absence de déclaration peut entraîner des amendes de plusieurs milliers d’euros.

La fiscalité est-elle plus avantageuse avec un meublé de tourisme classé ?

Oui, dans la plupart des cas. Un meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles) bénéficie d’un abattement micro-BIC de 71 % au lieu de 50 % pour un meublé non classé, sous réserve des nouvelles règles applicables en 2025. Cela signifie que seuls 29 % de vos revenus locatifs sont imposables, contre 50 % pour un meublé non classé. Le classement a toutefois un coût (entre 300 et 800 euros selon l’organisme) et doit être renouvelé tous les 5 ans.

Une location saisonnière est-elle toujours un meublé de tourisme ?

Pas nécessairement. Une location saisonnière désigne un type de contrat de courte durée, tandis qu’un meublé de tourisme qualifie le logement lui-même. En pratique, si vous louez votre logement à des touristes de manière occasionnelle (résidence principale quelques semaines par an), vous êtes dans le cadre d’une location saisonnière sans nécessairement déclarer votre bien en meublé de tourisme. En revanche, si vous louez régulièrement ou si vous louez une résidence secondaire, vous devez déclarer votre bien comme meublé de tourisme.

Quels sont les risques si je dépasse la limite de 120 jours pour ma résidence principale ?

Le dépassement de la limite de 120 jours peut entraîner une amende de 5 000 euros pour une première infraction, montant porté à 10 000 euros en cas de récidive. Les plateformes comme Airbnb bloquent automatiquement les réservations une fois la limite atteinte, mais certains propriétaires tentent de contourner cette règle en créant plusieurs comptes ou en passant par des réservations hors plateforme. Ces pratiques sont illégales et peuvent être détectées lors de contrôles croisés entre les données des plateformes et les déclarations fiscales.

Puis-je transformer ma résidence principale en résidence secondaire pour louer plus ?

Théoriquement oui, mais à condition d’avoir un autre logement où vous résidez effectivement au moins 8 mois par an. Le simple fait de déclarer un bien comme résidence secondaire sans y habiter réellement peut être considéré comme une fausse déclaration. De plus, transformer sa résidence principale en résidence secondaire implique souvent de demander une autorisation de changement d’usage en zone tendue, ce qui n’est pas toujours accordé par les communes.

Derniers conseils pour choisir entre location saisonnière et meublé de tourisme

Comprendre la différence entre location saisonnière et meublé de tourisme vous permet de structurer votre activité locative de manière légale et optimisée. Voici les points clés à retenir pour faire le bon choix.

Évaluez votre situation et vos objectifs : si vous louez occasionnellement votre résidence principale pendant vos vacances, la location saisonnière simple suffit, avec des formalités allégées dans la plupart des communes. Si vous avez une résidence secondaire que vous souhaitez louer régulièrement, le statut de meublé de tourisme déclaré est plus adapté et vous permet d’envisager un classement pour valoriser votre bien.

Vérifiez les règles locales : avant de vous lancer, renseignez-vous auprès de votre mairie sur les obligations en vigueur dans votre commune (déclaration, numéro d’enregistrement, autorisation de changement d’usage). Les règles varient fortement d’une ville à l’autre, et certaines zones touristiques ou tendues imposent des contraintes strictes.

Considérez le classement si vous visez une activité structurée : faire classer votre meublé de tourisme a un coût, mais cela peut être rentable si vous louez régulièrement. Le classement améliore votre visibilité commerciale, rassure les locataires et vous ouvre des avantages fiscaux. Comparez le coût du classement (et de son renouvellement tous les 5 ans) avec les économies fiscales que vous pouvez réaliser.

Respectez scrupuleusement les limites de jours : les contrôles se multiplient et les sanctions sont lourdes. Ne tentez pas de contourner la règle des 120 jours pour une résidence principale ou des 90 jours consécutifs par locataire. Les plateformes sont de plus en plus vigilantes et transmettent leurs données aux autorités fiscales et aux communes.

Anticipez la fiscalité : que vous choisissiez le micro-BIC ou le régime réel, faites vos calculs en amont pour estimer votre rentabilité nette après impôts et charges. Si vos revenus locatifs dépassent quelques milliers d’euros par an, un accompagnement par un expert-comptable peut vous aider à optimiser votre situation.

Que vous optiez pour une location saisonnière ponctuelle ou pour un meublé de tourisme structuré et classé, l’essentiel est de partir sur de bonnes bases : respecter la réglementation, déclarer votre activité, et adapter votre stratégie à vos objectifs personnels et à votre situation patrimoniale.