Nouvelle Loi sur les Loyers Impayés : Ce qui Change en 2023-2025 pour Bailleurs et Locataires

Il n’existe pas une seule « nouvelle loi sur les loyers impayés », mais un ensemble de réformes législatives et réglementaires adoptées entre 2023 et 2025 qui modifient substantiellement les procédures de recouvrement, d’expulsion et de protection des locataires. Le changement majeur intervenu avec la loi du 27 juillet 2023 raccourcit le délai de commandement de payer de deux mois à six semaines, accélérant ainsi le processus d’expulsion. Parallèlement, des textes de 2025 renforcent les mécanismes de saisie sur salaire et précisent les conditions du concours de la force publique pour les expulsions effectives. Cet article détaille ces évolutions concrètes en distinguant ce qui relève de la procédure amiable, judiciaire et de l’exécution forcée.

• Réduction du délai de commandement de payer à 6 semaines (loi 27/07/2023)
• Maintien de la trêve hivernale avec précisions jurisprudentielles récentes
• Nouvelles modalités de saisie des rémunérations pour impayé de loyer (2025)
• Clarification du déploiement du concours de la force publique
• Plan d’apurement et délai de grâce : évolutions pratiques

Délai de Commandement de Payer Réduit à 6 Semaines : Première Étape Accélérée

Avant la loi du 27 juillet 2023, le bailleur confronté à un impayé de loyer devait attendre deux mois avant de pouvoir faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Cette période permettait au locataire de régulariser spontanément sa situation sans engager de procédure formelle. La réforme abaisse ce délai à six semaines, soit un mois et demi, réduisant d’environ deux semaines le temps nécessaire avant l’engagement de la procédure d’expulsion.

Concrètement, si le loyer du 1er janvier n’est pas payé au 5 janvier, le bailleur doit attendre six semaines avant de demander au commissaire de justice de délivrer un commandement de payer. Ce commandement constitue l’acte juridique formel qui met en demeure le locataire de régler l’intégralité des loyers impayés et charges sous un délai de deux mois, sous peine de voir la clause résolutoire du bail jouer automatiquement et entraîner la résiliation du contrat de location.

Cette accélération vise à limiter l’accumulation des dettes locatives et à responsabiliser plus rapidement les locataires défaillants. Pour les bailleurs, elle réduit la période d’incertitude et permet d’enclencher plus tôt les démarches de recouvrement. Toutefois, elle ne supprime pas les étapes ultérieures : après le commandement de payer, le locataire dispose toujours de deux mois pour régulariser, puis la procédure judiciaire devant le juge des contentieux de la protection peut encore s’étendre sur plusieurs mois.

Il convient de noter que ce délai de six semaines constitue un minimum légal. Le bailleur peut choisir d’attendre davantage s’il privilégie une approche amiable ou s’il espère une régularisation spontanée. À l’inverse, faire délivrer le commandement avant l’expiration des six semaines expose le bailleur à une nullité de la procédure, avec obligation de recommencer intégralement.

Les bailleurs sociaux et les bailleurs privés sont soumis aux mêmes règles, mais les organismes HLM disposent souvent de procédures internes de relance et d’accompagnement social qui peuvent retarder volontairement le déclenchement du commandement, dans une logique de prévention des expulsions et de maintien dans les lieux.

Procédure d’Expulsion : Étapes et Délais Après le Commandement de Payer

Une fois le commandement de payer délivré par le commissaire de justice, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser l’intégralité de sa dette locative (loyers impayés et charges). Si aucun paiement n’intervient ou si le règlement reste partiel, la clause résolutoire inscrite dans le bail de location s’active automatiquement, entraînant la résiliation du contrat sans nécessité de passer devant le juge.

Toutefois, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (anciennement juge d’instance) pour demander des délais de paiement, appelés délai de grâce. Cette saisine doit intervenir avant l’expiration du délai de deux mois du commandement. Le juge apprécie alors la situation financière du locataire, la bonne ou mauvaise foi, et peut accorder des délais échelonnés allant jusqu’à trois ans maximum pour apurer la dette, tout en suspendant provisoirement les effets de la clause résolutoire.

Si le locataire ne saisit pas le juge ou si celui-ci refuse d’accorder des délais, le bailleur peut alors demander au commissaire de justice de délivrer un commandement d’avoir à libérer les lieux. Ce second commandement accorde au locataire un ultime délai de deux mois pour quitter volontairement le logement. Passé ce délai, le bailleur peut solliciter le concours de la force publique auprès du préfet pour procéder à l’expulsion effective avec l’assistance des forces de l’ordre.

Les textes de 2025 ont précisé les conditions de déploiement du concours de la force publique, notamment en clarifiant les critères de priorité (familles avec enfants, personnes âgées, situations médicales) et en renforçant l’obligation de notification préalable aux services sociaux pour tenter un relogement avant l’expulsion physique. Certains décrets visent également à accélérer le traitement des demandes de concours lorsque la situation le justifie (locataire déjà relogé, logement vacant depuis longtemps).

La durée totale entre le premier impayé et l’expulsion effective varie considérablement selon les cas : dans les situations les plus rapides (locataire absent, aucune contestation), six à neuf mois peuvent suffire. Dans les cas complexes (contentieux juridique, demande de délais, trêve hivernale, difficultés à obtenir le concours de la force publique), la procédure peut s’étendre sur deux à trois ans.

Trêve Hivernale : Maintien et Précisions Jurisprudentielles Récentes

La trêve hivernale, période durant laquelle les expulsions locatives sont suspendues, reste en vigueur sans modification législative majeure entre 2023 et 2025. Elle s’étend du 1er novembre au 31 mars de chaque année et interdit toute expulsion avec le concours de la force publique, sauf exceptions très limitées (squat, logement réquisitionné, relogement assuré).

Toutefois, plusieurs précisions jurisprudentielles et réglementaires ont affiné les contours de cette protection. Premièrement, la trêve hivernale ne suspend pas le déroulement de la procédure judiciaire : le juge peut prononcer l’expulsion pendant la trêve, mais son exécution effective est reportée au 1er avril. De même, le commandement de payer et le commandement d’avoir à libérer les lieux peuvent être délivrés pendant la trêve sans que celle-ci ne bloque leur validité.

Deuxièmement, la trêve ne s’applique pas aux départs volontaires : un locataire qui quitte spontanément le logement pendant l’hiver le fait à ses risques, et le bailleur peut immédiatement récupérer les clés et reprendre possession des lieux sans attendre la fin de la trêve.

Troisièmement, certaines situations spécifiques peuvent justifier une expulsion même pendant la trêve hivernale, notamment lorsque le préfet a proposé un relogement adapté au locataire et que celui-ci l’a refusé sans motif légitime. Ces cas restent exceptionnels et nécessitent une validation préfectorale rigoureuse pour éviter les abus.

Les associations de défense des locataires ont obtenu en 2024 une clarification administrative imposant aux préfets de vérifier systématiquement, avant d’autoriser une expulsion en trêve, que le locataire dispose effectivement d’une solution de relogement et non d’une simple place en hébergement d’urgence. Cette distinction protège mieux les familles vulnérables tout en permettant l’expulsion des situations abusives.

Saisie sur Salaire et Recouvrement : Nouvelles Modalités 2025

Au-delà de l’expulsion physique, le bailleur dispose de moyens de recouvrement forcé pour obtenir le paiement des loyers impayés et des indemnités d’occupation (somme due par le locataire entre la résiliation du bail et la libération effective du logement). La saisie des rémunérations, procédure permettant de prélever directement une fraction du salaire du locataire, a connu des évolutions procédurales en 2025.

Le bailleur doit d’abord obtenir un titre exécutoire, généralement le jugement d’expulsion ou une décision de condamnation au paiement rendue par le juge des contentieux de la protection. Muni de ce titre, il mandate un commissaire de justice pour engager la saisie sur salaire auprès de l’employeur du locataire. Les textes de 2025 ont simplifié les formalités de notification et réduit les délais de traitement par les greffes, permettant une exécution plus rapide.

La fraction saisissable du salaire dépend du montant de la rémunération et de la situation familiale du débiteur. Un barème légal fixe les seuils insaisissables garantissant un minimum vital au locataire, même en cas de dette importante. Pour un salarié percevant 1 500 euros nets mensuels sans charge de famille, environ 200 à 300 euros peuvent être saisis mensuellement, ce qui suppose plusieurs mois voire années pour apurer une dette de plusieurs milliers d’euros.

Les bailleurs peuvent également solliciter d’autres mesures de recouvrement : saisie-attribution sur le compte bancaire du locataire, saisie-vente de biens mobiliers, voire hypothèque judiciaire si le locataire est propriétaire d’un bien immobilier. Ces procédures nécessitent toutes un titre exécutoire et l’intervention d’un commissaire de justice.

En parallèle, les locataires confrontés à des difficultés financières temporaires peuvent solliciter un plan d’apurement auprès du bailleur ou du juge. Ce plan échelonne le remboursement de la dette sur une durée déterminée (souvent entre 12 et 36 mois) en échange du maintien dans les lieux ou de la suspension de la procédure d’expulsion. Le respect strict des échéances du plan conditionne sa validité : un seul impayé peut entraîner la reprise immédiate de la procédure.

Aides et Dispositifs Sociaux : FSL et Accompagnement Renforcé

Face à l’accélération des procédures permise par les réformes 2023-2025, les dispositifs d’aide sociale aux locataires en difficulté prennent une importance accrue. Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), géré par les départements, constitue le principal levier d’intervention pour prévenir les expulsions ou faciliter le maintien dans les lieux.

Le FSL peut intervenir à plusieurs moments de la procédure : en amont pour aider au paiement d’une dette locative avant le commandement de payer, pendant la procédure pour financer un plan d’apurement et éviter l’expulsion, ou en aval pour faciliter l’accès à un nouveau logement après une expulsion. Les critères d’éligibilité et les montants d’aide varient selon les départements, mais la plupart des FSL accordent une aide ponctuelle de 500 à 3 000 euros sous conditions de ressources et d’urgence sociale.

Les bailleurs, notamment sociaux, ont l’obligation légale de signaler aux services sociaux du département toute procédure d’expulsion dès la délivrance du commandement de payer. Ce signalement déclenche théoriquement une visite à domicile d’un travailleur social pour évaluer la situation, proposer un accompagnement budgétaire, orienter vers le FSL ou d’autres aides (APL majorées, aide alimentaire, médiation avec le bailleur).

Dans les faits, l’efficacité de ce dispositif dépend des moyens des départements et de la réactivité des services sociaux. Certains territoires parviennent à prévenir une part significative des expulsions grâce à un accompagnement précoce, tandis que d’autres, saturés, n’interviennent qu’au stade tardif du commandement d’avoir à libérer les lieux, réduisant les marges de manœuvre.

Les réformes 2025 encouragent également le développement de chartes départementales de prévention des expulsions, partenariats entre préfectures, bailleurs, associations et services sociaux visant à systématiser les alertes précoces et à coordonner les interventions. Ces chartes prévoient souvent des engagements réciproques : bailleurs acceptant de suspendre temporairement la procédure en cas de plan d’apurement sérieux, services sociaux s’engageant sur des délais de traitement rapides, préfectures garantissant des solutions de relogement pour les familles prioritaires.

Réforme des Loyers Impayés 2023-2025 : Équilibre Entre Efficacité et Protection

Les évolutions législatives et réglementaires intervenues entre 2023 et 2025 sur les loyers impayés cherchent un équilibre délicat entre accélération des procédures de recouvrement pour les bailleurs et maintien des protections pour les locataires de bonne foi confrontés à des difficultés temporaires.

Le raccourcissement du délai de commandement de payer à six semaines réduit mécaniquement d’environ deux semaines le temps nécessaire avant l’engagement formel de la procédure, signal clair envoyé aux locataires sur la nécessité de régulariser rapidement. Toutefois, les étapes ultérieures (deux mois après commandement, délai de grâce possible, trêve hivernale, délais de concours de la force publique) maintiennent des garde-fous substantiels contre les expulsions précipitées.

Les nouvelles modalités de saisie sur salaire et de recouvrement facilitent théoriquement l’obtention du paiement des dettes locatives, mais leur efficacité reste limitée par la solvabilité réelle des locataires : un débiteur sans emploi stable ou aux revenus très faibles reste peu saisissable malgré les simplifications procédurales.

La trêve hivernale, maintenue sans modification substantielle, continue de protéger les locataires les plus vulnérables contre les expulsions en période froide, tout en étant précisée pour éviter les blocages abusifs de procédures légitimes.

Enfin, le renforcement des dispositifs sociaux (FSL, accompagnement, chartes départementales) vise à transformer l’accélération procédurale en opportunité de détection et traitement précoce des situations de fragilité, plutôt qu’en simple multiplication des expulsions. L’efficacité de cet équilibre dépendra largement de la capacité des acteurs locaux (préfectures, départements, bailleurs, associations) à coordonner leurs interventions et à privilégier les solutions amiables lorsque la situation du locataire le permet.