Taille minimale d’une « chambre » et loi Carrez : 8 m², 9 m², 1,80 m… on fait le tri
La loi Carrez ne fixe pas de taille minimale pour une chambre : elle mesure simplement la surface privative d’un lot de copropriété en comptant uniquement les zones où la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 m. Pour qu’une pièce soit considérée comme habitable et puisse légitimement être appelée chambre, il faut respecter les critères de décence et de la loi Boutin : au moins 9 m² de surface et 2,20 m de hauteur sous plafond, ou un volume minimal de 20 m³. La confusion vient du fait qu’on mélange deux mesures distinctes : Carrez sert à calculer la surface pour la vente, tandis que les seuils d’habitabilité qualifient l’usage réel d’une pièce. Voici comment distinguer ces règles, traiter les cas particuliers (sous-pente, mezzanine, combles) et éviter les erreurs fréquentes qui dévaluent un bien ou créent des malentendus.
Loi Carrez : ce qui compte vraiment dans la surface privative
La loi Carrez s’applique uniquement aux ventes de lots de copropriété dont la superficie est supérieure ou égale à 8 m². Elle impose au vendeur de mesurer et d’indiquer la surface privative du bien dans l’acte de vente. Cette surface correspond à tous les planchers des locaux clos et couverts dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m, déduction faite des murs, cloisons, marches, escaliers, gaines et embrasures de portes et fenêtres.
Ce qui n’entre pas dans le calcul Carrez : les caves, garages, emplacements de stationnement, terrasses, balcons, loggias, vérandas non closes, combles non aménagés, et toutes les parties où la hauteur est inférieure à 1,80 m. Les placards et espaces de rangement intégrés comptent s’ils respectent le seuil de hauteur.
Le seuil de 8 m² signifie que les lots plus petits (par exemple une chambre de bonne de 7 m²) ne sont pas soumis à l’obligation de mesurage Carrez, mais cela ne signifie pas qu’ils ne peuvent être vendus ou qu’ils sont inhabitables. C’est simplement une exemption administrative.
À retenir : la loi Carrez mesure une surface technique pour sécuriser les transactions immobilières. Le seuil de 1,80 m est un critère de comptage, pas un standard d’habitabilité ou de confort. Une pièce peut afficher 12 m² en Carrez tout en étant inconfortable si elle est mansardée avec peu de hauteur utilisable.
Chambre « habitable » ≠ Carrez : règles pratiques (Boutin/décence)
Pour qu’une pièce puisse légalement être qualifiée de chambre habitable, elle doit répondre aux critères du décret de décence et de la surface habitable définie par la loi Boutin (applicable notamment en location). Une surface habitable minimale de 9 m² est exigée, avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m sur toute cette surface. Alternativement, si la hauteur varie (combles, sous-pente), le volume total doit atteindre au moins 20 m³.
Ces seuils servent à garantir des conditions de vie décentes : une chambre trop petite ou trop basse est considérée comme insalubre ou inadaptée à l’habitation. En location, un propriétaire ne peut pas légalement louer une pièce de 7 m² comme chambre, même si elle compte en surface Carrez. Dans le cadre d’une vente, rien n’interdit de mentionner une petite pièce dans le descriptif, mais la qualifier de « chambre » peut être trompeur si elle ne répond pas aux critères d’habitabilité.
La surface habitable exclut davantage d’éléments que Carrez : murs, cloisons, escaliers, marches, mais aussi les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m (donc plus stricte que Carrez sur certains points), ainsi que les vérandas, terrasses, caves, sous-sols, remises, garages, combles non aménagés, loggias et balcons.
Quand les 9 m² priment : pour une location ou une annonce mettant en avant le confort et la décence. Quand Carrez suffit : pour une vente en copropriété où l’acheteur évalue lui-même l’usage futur du bien. Un acheteur averti saura qu’un lot de 8,5 m² Carrez sous les toits ne sera pas une chambre confortable.
Sous-pente, combles, mezzanine : comment compter ?
Les configurations atypiques posent souvent question. Dans une pièce mansardée ou sous-pente, seule la surface où la hauteur atteint 1,80 m compte en loi Carrez. Si vous avez 15 m² au sol mais que seulement 10 m² dépassent 1,80 m de hauteur, la surface Carrez sera de 10 m². Pour l’habitabilité, il faudra vérifier que ces 10 m² atteignent également 2,20 m de hauteur ou que le volume total (y compris les zones basses) dépasse 20 m³.
Les combles aménagés entrent dans le calcul Carrez et habitable s’ils sont clos, couverts et respectent les seuils de hauteur. Les combles non aménagés (simples greniers accessibles par une trappe) sont exclus des deux mesures. L’aménagement suppose un accès permanent, un plancher stable, des finitions et une conformité thermique.
Une mezzanine compte en surface Carrez si la hauteur sous plafond au-dessus d’elle est d’au moins 1,80 m et si elle-même se situe à une hauteur suffisante sous le plafond principal. En pratique, on mesure la surface de la mezzanine où l’on peut se tenir debout à 1,80 m. Attention : une mezzanine sans garde-corps conforme ou avec un accès précaire peut poser des problèmes de sécurité et d’assurance, indépendamment du calcul de surface.
Exemple comparé : imaginons une chambre mansardée de 12 m² au sol, avec 8 m² à plus de 1,80 m et 4 m² entre 1,00 m et 1,80 m. La surface Carrez est de 8 m². Si les 8 m² dépassent 2,20 m de hauteur, la pièce est habitable au sens strict. Si la hauteur moyenne ne permet que 18 m³ de volume, elle ne remplit pas le critère des 20 m³ et sera difficilement qualifiable de chambre décente.
Carrez vs Habitable/Décence
Sur mobile, si un tableau dépasse 4 colonnes, passez le téléphone à l’horizontal.
| Règle | À quoi ça sert | Seuils & ce qui compte | À retenir |
|---|---|---|---|
| Carrez | Surface privative pour la vente en copropriété | Compte ≥ 1,80 m ; lots < 8 m² hors champ | Mesurer, pas « nommer chambre » |
| Habitable/Boutin | Surface habitable (souvent location) | ≥ 9 m² et ≥ 2,20 m ou ≥ 20 m³ | Qualifie l’habitabilité |
| Décence | Conformité logement | Seuils proches de l’habitable | Impacte l’occupation |
La loi Carrez protège l’acheteur en cas d’erreur de surface supérieure à 5 % (possibilité d’annulation ou de baisse de prix). Les critères d’habitabilité protègent le locataire et garantissent un logement décent. Ce sont deux mécanismes complémentaires mais distincts : l’un mesure, l’autre qualifie.
Erreurs fréquentes qui font perdre en clarté (et en valeur)
Affirmer qu’une pièce de 8 m² est une chambre parce qu’elle respecte le seuil Carrez est trompeur : 8 m² est le plancher de l’obligation Carrez, pas un label d’habitabilité. Une chambre décente exige au moins 9 m² avec une hauteur suffisante.
Compter les zones sous-pente de moins de 1,80 m dans la surface Carrez fausse le mesurage et expose le vendeur à un recours légal. Ces surfaces peuvent avoir une utilité (rangement bas, coin lecture) mais ne doivent pas être intégrées au calcul officiel.
Oublier le critère de hauteur de 2,20 m côté habitable conduit à proposer des pièces inconfortables ou non conformes. Un espace de 10 m² avec une hauteur moyenne de 2,00 m ne remplit pas les conditions de décence, même s’il dépasse largement 1,80 m en Carrez.
Mélanger les deux contextes (vente et location) génère des malentendus : un bien peut afficher une surface Carrez correcte pour une vente tout en offrant peu de surface habitable exploitable. Inversement, un locataire ne peut se plaindre d’une erreur Carrez puisque cette loi ne s’applique qu’aux ventes en copropriété. Il doit en revanche exiger le respect des critères de décence.
Questions fréquentes
Carrez impose-t-il 9 m² pour une chambre ?
Non, la loi Carrez mesure uniquement la surface privative en comptant les zones où la hauteur atteint au moins 1,80 m. Le seuil de 9 m² relève des critères d’habitabilité (décence, loi Boutin) qui qualifient une pièce de vie décente, notamment en location.
Une pièce de 8,5 m² est-elle une chambre ?
Pour être considérée comme habitable, une chambre doit atteindre au moins 9 m² de surface avec 2,20 m de hauteur, ou 20 m³ de volume. Une pièce de 8,5 m² peut être vendue en copropriété (Carrez s’applique à partir de 8 m²) mais reste en dessous du seuil de confort et de décence. Prudence dans l’intitulé si vous la proposez à la location.
Comment traiter une mezzanine en Carrez ?
Comptez uniquement la surface de la mezzanine où la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 m. Vérifiez également que l’accès est sécurisé (escalier, garde-corps conformes) car une mezzanine mal aménagée peut poser des problèmes d’assurance et de sécurité indépendamment du calcul de surface.
Quelle différence entre Carrez et Boutin ?
Carrez s’applique aux ventes de lots de copropriété et mesure la surface privative au-dessus de 1,80 m. Boutin définit la surface habitable pour les locations, en excluant davantage d’éléments (surfaces < 1,80 m, vérandas, etc.) et en se concentrant sur l’espace réellement utilisable au quotidien.
Les placards comptent-ils en Carrez ?
Oui, si la hauteur sous plafond du placard atteint 1,80 m et qu’il est intégré au logement (clos et couvert). Les placards muraux, dressings et rangements fixes entrent dans le calcul Carrez, contrairement aux meubles indépendants ou aux espaces non clos.
