Monter une SCI pour acheter : étapes, coûts et fiscalité

Créer une société civile immobilière pour acheter un bien immobilier permet d’organiser la détention patrimoniale, de faciliter la transmission et de sécuriser les relations entre associés. Que vous souhaitiez monter une SCI pour acheter une maison, un appartement locatif ou même votre résidence principale, la procédure suit quatre étapes obligatoires : rédaction des statuts, dépôt du capital social, publication d’une annonce légale et immatriculation au registre national des entreprises. Ce guide détaille la méthode complète, les coûts 2025, le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, les montages de financement bancaire et les erreurs courantes à éviter avant de signer l’acte d’achat.

Monter une SCI pour acheter : la méthode en 4 étapes (statuts → JAL → immatriculation)

La création d’une SCI nécessite au minimum deux associés, personnes physiques ou morales. Vous ne pouvez pas monter une SCI seul, même si vous souhaitez acheter un bien immobilier à titre personnel. Cette règle s’applique dès la constitution et tout au long de la vie sociale. Si l’un des associés se retire et que la société ne compte plus qu’un seul membre, elle doit être dissoute ou régularisée dans un délai d’un an.

Première étape : rédiger les statuts
Les statuts constituent l’acte fondateur de la SCI. Ils précisent la dénomination sociale, l’objet social (acquisition et gestion de biens immobiliers), le siège social (qui peut être fixé au domicile du gérant, même en location, sauf clause contraire du bail), la durée de la société (99 ans maximum), le montant du capital social et sa répartition entre associés, l’identité et les pouvoirs du ou des gérants, et les modalités de cession de parts sociales. Les clauses d’agrément, qui encadrent l’entrée de nouveaux associés, doivent être rédigées avec soin pour éviter les blocages futurs. Les statuts peuvent être établis par acte sous seing privé (entre associés) ou par acte notarié (recommandé si apport d’un bien immobilier existant).

Deuxième étape : déposer le capital social
Aucun montant minimum n’est imposé par la loi. Vous pouvez fixer le capital à un euro symbolique, mais en pratique, les banques exigent un capital en adéquation avec le projet d’achat. Pour un bien à 300 000 euros financé à crédit, un capital de 1 000 à 10 000 euros rassure les établissements prêteurs et facilite l’analyse du dossier. Le capital peut être constitué en numéraire (versements sur un compte bancaire bloqué) ou en nature (apport d’un bien immobilier, évalué par un commissaire aux apports si sa valeur excède 30 000 euros ou représente plus de la moitié du capital). Une fois les fonds déposés, la banque délivre une attestation de dépôt, indispensable pour l’immatriculation.

Troisième étape : publier une annonce légale
L’annonce légale doit paraître dans un journal habilité du département où se situe le siège social. Elle mentionne la dénomination, la forme juridique (SCI), le capital, l’adresse du siège, l’objet, la durée, l’identité du gérant et les modalités de cession de parts. Le coût en 2025 s’établit entre 189 et 221 euros hors taxes selon la longueur du texte et le journal choisi. Vous recevez une attestation de parution, document obligatoire pour finaliser l’immatriculation.

Quatrième étape : immatriculer la SCI en ligne
Depuis janvier 2023, toutes les formalités de création d’entreprise passent par le guichet unique électronique sur le site formalites.entreprises.gouv.fr. Vous devez téléverser les statuts signés, l’attestation de dépôt de capital, l’attestation de parution de l’annonce légale, la déclaration des bénéficiaires effectifs et une pièce d’identité du gérant. Le délai d’obtention du K-bis varie de quelques jours à deux semaines selon la charge de traitement. Les frais d’immatriculation s’élèvent à 63,54 euros pour l’inscription au registre national des entreprises, auxquels s’ajoutent 20,34 euros pour le dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Voici un tableau récapitulatif des quatre étapes :

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Une fois la SCI immatriculée et le K-bis obtenu, elle acquiert la personnalité morale et peut acheter un bien immobilier en son nom propre. Le notaire exigera systématiquement une copie du K-bis lors de la signature de l’acte authentique d’acquisition.

SCI à l’IR ou à l’IS pour acheter : quel régime choisir selon votre projet ?

Par défaut, toute SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR), régime dit de la transparence fiscale. Les revenus locatifs générés par le bien acheté remontent directement dans la déclaration personnelle de chaque associé, au prorata de leur quote-part de détention. Vous déclarez ces revenus dans la catégorie des revenus fonciers via la déclaration 2072, annexée à votre déclaration d’ensemble. Les charges liées au bien (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances) sont déductibles, mais aucun amortissement comptable ne peut être pratiqué à l’IR.

L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) modifie profondément le fonctionnement fiscal de la SCI. Celle-ci devient imposable directement sur ses bénéfices au taux de 15 % jusqu’à 42 500 euros de résultat, puis 25 % au-delà. Ce régime permet de déduire les amortissements du bien immobilier, ce qui réduit mécaniquement le résultat imposable et optimise la trésorerie à court terme. En contrepartie, les plus-values de cession sont taxées au taux de l’IS (25 %), sans abattement pour durée de détention comme à l’IR. L’option pour l’IS est irrévocable et nécessite le dépôt d’une déclaration 2065.

Le choix entre IR et IS dépend de votre stratégie patrimoniale et de la nature du bien. Si vous achetez un bien locatif nu que vous envisagez de conserver longtemps et de transmettre, l’IR reste généralement plus avantageux grâce aux abattements pour durée de détention sur les plus-values (exonération totale après 30 ans). Si vous louez en meublé, l’activité commerciale impose automatiquement le passage à l’IS, ce qui oblige à anticiper les conséquences fiscales dès la rédaction des statuts. Enfin, si vous prévoyez de distribuer régulièrement des dividendes ou d’amortir massivement le bien pour optimiser la fiscalité à court terme, l’IS peut s’avérer pertinent, à condition d’accepter une taxation plus lourde à la revente.

Voici un tableau comparatif des deux régimes :

Notez que l’option pour l’IS doit être formulée avant la clôture du troisième exercice suivant la création, ou dès le démarrage de l’activité de location meublée. Un conseil fiscal préalable est vivement recommandé pour évaluer l’impact à long terme de ce choix structurant.

Financer l’achat en SCI : prêt, garanties et assurance emprunteur

Deux montages de financement coexistent lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier via une SCI. Le premier consiste à faire souscrire le prêt par la SCI elle-même, qui devient emprunteur direct. Le second repose sur des emprunts personnels contractés par chaque associé, qui apportent ensuite les fonds à la société sous forme de compte courant d’associé. Ces deux voies présentent des avantages et des contraintes distincts.

Prêt au nom de la SCI
La SCI emprunte directement auprès de la banque et rembourse le crédit avec les loyers perçus si le bien est loué, ou avec les apports des associés si le bien est occupé à titre de résidence principale. Ce montage simplifie la gestion comptable et concentre l’endettement au niveau de la société. En contrepartie, les banques exigent systématiquement que les associés se portent caution solidaire du prêt, ce qui revient à engager leur patrimoine personnel. Une hypothèque sur le bien acquis ou un nantissement des parts sociales peuvent également être demandés. L’assurance emprunteur doit couvrir les associés proportionnellement à leur quote-part de détention ou selon une répartition librement convenue.

Prêts personnels des associés
Chaque associé contracte un prêt immobilier à titre personnel, puis prête ou apporte ces sommes à la SCI sous forme de compte courant. Ce montage permet de bénéficier des conditions d’emprunt des particuliers (taux parfois plus avantageux, garanties personnelles) et de déduire les intérêts d’emprunt en cas d’option à l’IS. La SCI rembourse progressivement les comptes courants avec les loyers ou les apports ultérieurs. Ce schéma complexifie toutefois la comptabilité et nécessite une convention de compte courant rédigée avec soin pour fixer les modalités de rémunération et de remboursement.

Les garanties exigées par les banques varient selon le profil des associés, le montant emprunté et l’apport personnel. Une hypothèque conventionnelle ou une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) sur le bien acheté constitue la garantie standard. Certaines banques acceptent le cautionnement mutuel (type Crédit Logement) qui réduit les frais de garantie mais impose des conditions strictes d’éligibilité. L’assurance emprunteur, quant à elle, couvre le décès, l’invalidité et parfois la perte d’emploi. Sa répartition entre associés doit être formalisée dans une convention annexe aux statuts.

Voici un tableau comparatif des deux montages de financement :

Quel que soit le montage retenu, la banque analyse la capacité de remboursement de chaque associé en tenant compte de leurs revenus, charges et endettement existant. Un taux d’endettement global inférieur à 35 % reste la norme pour obtenir un accord de financement. Anticipez un délai de trois à six semaines entre le dépôt du dossier et l’accord de prêt définitif.

Combien ça coûte en 2025 : annonce légale, immatriculation, honoraires

Monter une SCI pour acheter un bien immobilier implique des coûts fixes incompressibles et des frais variables selon que vous rédigez les statuts vous-même ou faites appel à un professionnel. Voici un panorama des postes de dépense à anticiper en 2025.

L’annonce légale constitue le premier poste obligatoire. Sa publication dans un journal habilité du département coûte entre 189 et 221 euros hors taxes selon la longueur du texte. Ce tarif est fixé par arrêté ministériel et identique dans tous les journaux d’annonces légales. Vous recevez une attestation de parution sous quelques jours, indispensable pour l’immatriculation.

Les frais d’immatriculation au registre national des entreprises s’élèvent à 63,54 euros, auxquels s’ajoutent 20,34 euros pour le dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE). Ces montants sont acquittés en ligne lors du dépôt du dossier sur le guichet unique formalites.entreprises.gouv.fr. Le K-bis est ensuite délivré par voie électronique sans frais supplémentaires.

La rédaction des statuts représente le poste le plus variable. Si vous rédigez les statuts vous-même en vous appuyant sur des modèles disponibles en ligne, le coût est nul. En revanche, faire appel à un notaire ou à un avocat spécialisé coûte entre 1 000 et 2 500 euros selon la complexité du projet (nombre d’associés, clauses spécifiques, apport en nature). L’intervention d’un professionnel sécurise la rédaction et évite les erreurs qui pourraient bloquer l’immatriculation ou générer des litiges futurs. Si vous apportez un bien immobilier existant au capital de la SCI, l’acte notarié devient obligatoire et engendre des frais supplémentaires calculés sur la valeur du bien.

Les frais bancaires liés au dépôt de capital et à l’ouverture du compte professionnel de la SCI varient d’un établissement à l’autre. Comptez entre 0 et 150 euros pour l’ouverture du compte et la délivrance de l’attestation de dépôt. Certaines banques en ligne proposent des offres gratuites pour les SCI sous conditions.

Voici un tableau récapitulatif des coûts 2025 :

Au total, le budget minimum pour créer une SCI en 2025 se situe autour de 273 euros si vous rédigez les statuts vous-même. En faisant appel à un professionnel, comptez entre 1 300 et 2 800 euros selon la prestation choisie. Ces montants n’incluent pas les frais de notaire liés à l’achat du bien immobilier, qui s’ajoutent lors de la signature de l’acte authentique (environ 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf).

Acheter sa résidence principale via une SCI : dans quels cas c’est pertinent

Monter une SCI pour acheter sa maison ou son appartement principal peut sembler contre-intuitif, mais ce montage présente des avantages patrimoniaux dans certaines configurations familiales. L’objectif n’est pas fiscal (vous perdez l’exonération de plus-value sur la résidence principale à la revente), mais organisationnel et successoral.

Le premier intérêt réside dans la transmission anticipée du patrimoine. En constituant une SCI avec vos enfants comme associés, vous pouvez leur donner progressivement des parts sociales tout en conservant la gérance et donc le contrôle de l’utilisation du bien. Les donations de parts sociales bénéficient des abattements classiques (100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans) et permettent d’organiser une transmission progressive sans démembrement de propriété. Les parents peuvent continuer à occuper le bien en versant une indemnité d’occupation à la SCI, déductible fiscalement si la SCI est imposée à l’IS.

Le deuxième avantage concerne la protection du conjoint ou du partenaire de PACS. En rédigeant les statuts avec des clauses d’agrément adaptées, vous sécurisez l’occupation du bien en cas de décès d’un associé. Les parts sociales du défunt reviennent aux héritiers, mais le conjoint survivant peut rester dans les lieux grâce à un droit d’usage et d’habitation prévu statutairement ou par testament. Cette solution évite les blocages liés à l’indivision successorale classique.

Acheter sa résidence principale en SCI présente toutefois des contraintes à ne pas sous-estimer. Vous ne pouvez plus bénéficier de l’exonération de plus-value de la résidence principale à la revente, ce qui alourdit la fiscalité en cas de cession. De plus, les banques sont plus réticentes à financer une résidence principale détenue par une SCI, et les conditions de prêt peuvent être moins favorables. Enfin, la gestion d’une SCI impose des obligations comptables et déclaratives (assemblée générale annuelle, tenue d’une comptabilité, déclaration fiscale 2072 ou 2065) qui génèrent du temps et parfois des frais d’expertise comptable.

Comment fixer une indemnité d’occupation ?
Si les associés occupent le bien détenu par la SCI à titre de résidence principale, la société doit leur réclamer une indemnité d’occupation équivalente à un loyer de marché. Ce mécanisme évite la requalification en avantage en nature et assure des revenus à la SCI pour rembourser le prêt. L’indemnité peut être fixée forfaitairement ou calculée selon la valeur locative cadastrale. Elle doit être déclarée comme revenu foncier par la SCI si celle-ci est à l’IR, ou intégrée dans le résultat imposable si elle est à l’IS. Les occupants ne bénéficient d’aucune déduction fiscale sur cette indemnité, contrairement à un loyer payé à un tiers.

En résumé, acheter sa résidence principale en SCI se justifie principalement dans une optique de transmission patrimoniale ou de protection du conjoint, à condition d’accepter les contraintes de gestion et la perte de l’exonération fiscale sur la plus-value de cession.

Erreurs à éviter avant d’acheter en SCI

Plusieurs écueils peuvent compromettre votre projet d’achat immobilier en SCI ou générer des litiges entre associés. Ces erreurs, souvent commises par méconnaissance des règles juridiques et fiscales, sont pourtant faciles à éviter avec une préparation rigoureuse.

Clauses d’agrément floues ou absentes
Les statuts doivent prévoir des règles précises pour encadrer l’entrée de nouveaux associés (cession à un tiers) ou la sortie d’un associé (décès, divorce, mésentente). Une clause d’agrément bien rédigée exige l’accord préalable de la majorité ou de l’unanimité des associés avant toute cession de parts. Sans cette clause, un associé peut céder librement ses parts à un tiers, ce qui risque de fragiliser l’équilibre de la société. Prévoyez également une clause de préemption permettant aux associés en place de racheter en priorité les parts d’un associé sortant.

Capital social incohérent avec le projet ou la banque
Fixer un capital symbolique d’un euro peut séduire par sa simplicité, mais les banques refusent généralement de financer un projet d’achat sans capital minimum. Un capital cohérent avec la valeur du bien (entre 0,5 % et 5 % du prix d’achat) rassure les prêteurs et facilite l’analyse de solvabilité. Par ailleurs, un capital trop faible limite la capacité de la SCI à absorber des charges imprévues (travaux urgents, vacance locative) et fragilise sa trésorerie.

Oublier que la location meublée impose l’IS
Si vous achetez un bien pour le louer en meublé via une SCI, vous devez savoir que cette activité de location meublée constitue une activité commerciale au sens fiscal. Toute SCI qui exerce une activité commerciale bascule automatiquement sous le régime de l’IS, sans possibilité de rester à l’IR. Cette règle doit être anticipée dès la rédaction des statuts et la structuration du montage financier, car elle modifie radicalement les flux fiscaux et la comptabilité de la société.

Sous-estimer les garanties bancaires
Les banques exigent quasi-systématiquement une caution solidaire des associés en complément de l’hypothèque sur le bien acquis. Cette caution engage le patrimoine personnel de chaque associé, y compris leurs biens propres hors SCI. Si vous êtes marié sous le régime de la communauté, votre conjoint devra donner son accord pour que vous vous portiez caution. Négligez ce point et vous bloquerez le dossier de financement à quelques jours de la signature chez le notaire.

Négliger la rédaction d’un pacte d’associés
Les statuts fixent le cadre légal, mais un pacte d’associés complète utilement ce dispositif en organisant les relations concrètes entre associés : répartition des décisions courantes, modalités de financement des charges, arbitrage en cas de désaccord, rachat des parts en cas de mésentente. Ce document contractuel, distinct des statuts, évite les blocages et sécurise la gouvernance de la SCI sur le long terme.

Ces cinq erreurs concentrent la majorité des difficultés rencontrées par les créateurs de SCI. Un accompagnement par un notaire ou un avocat spécialisé en droit des sociétés limite ces risques et sécurise votre projet d’achat immobilier.

documents & décisions avant de signer l’acte d’achat

• [ ] Statuts finalisés et signés : dénomination, objet, siège, capital, répartition des parts, gérance, clauses d’agrément, durée.
• [ ] K-bis de la SCI : obtenu après immatriculation, datant de moins de trois mois lors de la signature chez le notaire.
• [ ] RIB de la SCI : compte bancaire ouvert au nom de la société, utilisé pour les versements et les opérations courantes.
• [ ] Pacte d’associés : si souhaité, rédigé et signé par tous les associés pour organiser les relations et anticiper les litiges.
• [ ] Choix fiscal IR ou IS : décision actée dans les statuts ou par déclaration auprès des impôts, en cohérence avec la nature du bien (nu/meublé).
• [ ] Montage de prêt validé : accord de financement bancaire obtenu, garanties signées (caution solidaire, hypothèque), assurance emprunteur souscrite.
• [ ] Assurances en place : assurance habitation pour le bien acquis, garantie loyers impayés si location, protection juridique si souhaitée.
• [ ] Calendrier notaire/banque : date de signature de l’acte authentique fixée, déblocage des fonds coordonné avec la banque.
• [ ] Dossier fiscal préparé : numéro SIRET de la SCI communiqué au centre des impôts, première déclaration 2072 ou 2065 anticipée.
• [ ] Documents personnels des associés : pièces d’identité à jour, justificatifs de domicile, RIB personnels pour les futurs remboursements si prêts personnels.

Cette check-list couvre l’ensemble des documents et décisions à finaliser avant la signature de l’acte d’achat chez le notaire. En validant chaque point, vous sécurisez votre projet d’acquisition en SCI et évitez les retards ou blocages de dernière minute.