CFE LMNP 2025 : qui paie, exonérations, 1447-C et calcul
La location meublée non professionnelle (LMNP) est soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE), même si l’activité reste classée « non professionnelle » au regard de l’impôt sur le revenu. Cette distinction surprend de nombreux propriétaires qui découvrent leur assujettissement lors de la première déclaration. Ce guide détaille qui est redevable de la CFE en LMNP, les exonérations applicables en 2025, la procédure de déclaration via le formulaire 1447-C-SD, le calcul de la cotisation et les échéances de paiement. Vous trouverez également des cas concrets pour plusieurs appartements, une chambre louée dans votre résidence principale ou un meublé de tourisme.
LMNP et CFE : êtes-vous redevable ? (cas imposables et exonérés)
Tout loueur en meublé non professionnel exerce une activité professionnelle au sens de la CFE, quelle que soit la taille de son parc locatif. La règle s’applique dès le premier bien loué meublé, car la location meublée est considérée comme une activité économique habituelle par l’administration fiscale. Toutefois, plusieurs situations ouvrent droit à une exonération de la cotisation minimale ou à une exonération totale de la taxe CFE LMNP.
L’exonération la plus fréquente concerne les LMNP dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 5 000 €. Dans ce cas, vous êtes dispensé du paiement de la cotisation minimale fixée par votre commune, ce qui ramène souvent la CFE à zéro euro si vous ne disposez pas de locaux professionnels dédiés. Cette exonération CFE LMNP vise à alléger la charge fiscale des loueurs occasionnels ou de ceux qui ne louent qu’un seul petit bien.
D’autres exonérations de plein droit s’appliquent selon la nature du bien loué. Si vous louez occasionnellement une partie de votre habitation personnelle (pas de manière répétée ni habituelle), vous êtes exonéré de CFE. De même, la location d’une ou plusieurs pièces de votre résidence principale à un prix raisonnable est exonérée. Enfin, les meublés de tourisme situés dans l’habitation personnelle du propriétaire bénéficient d’une exonération, sauf si la commune a pris une délibération contraire pour les soumettre à la CFE.
Voici un tableau récapitulatif des situations les plus courantes :
| Situation | Redevable ? | Pourquoi | Action immédiate |
|---|---|---|---|
| LMNP classique, CA > 5 000 € | Oui | Activité pro au sens CFE | Déclarer 1447-C-SD avant le 31/12 de l’année de début |
| LMNP, CA ≤ 5 000 € | Non (cotisation minimale) | Exonération art. 1647 D | Déclarer quand même le 1447-C-SD pour bénéficier de l’exonération |
| Location occasionnelle d’une partie de l’habitation | Non | Exonération de plein droit | Pas de déclaration si vraiment occasionnel |
| Chambre louée chez soi à prix raisonnable | Non | Exonération de plein droit | Pas de déclaration si respecte les conditions |
| Meublé de tourisme (habitation perso) | Non (sauf délibération) | Exonération sauf décision locale | Vérifier la délibération de votre commune |
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Même si vous êtes exonéré, il est recommandé de déposer le formulaire 1447-C-SD pour signaler votre activité et sécuriser votre situation fiscale. L’absence de déclaration peut entraîner un rattrapage si l’administration considère que vous auriez dû vous manifester.
Démarrer en LMNP : SIRET, 1447-C-SD et première année sans CFE
Avant de déclarer la CFE, vous devez obtenir un numéro SIRET auprès du guichet unique de l’INPI (anciennement CFE). Cette démarche se fait en ligne sur le site formalites.entreprises.gouv.fr et prend généralement quelques jours. Le SIRET vous sera demandé lors du remplissage du formulaire 1447-C-SD, déclaration initiale de CFE LMNP obligatoire.
Le formulaire 1447-C-SD doit être déposé avant le 31 décembre de la première année d’activité. Si vous commencez à louer votre bien meublé en mars 2025, vous avez jusqu’au 31 décembre 2025 pour remplir ce document via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Ce formulaire précise l’adresse de chaque bien loué, la nature de l’activité (location meublée), et votre chiffre d’affaires prévisionnel si vous en disposez. Pour un LMNP sans local dédié (le cas le plus fréquent), cochez la case correspondante : cela indique que vous n’avez pas de bureau ou d’agence physique, et que votre base d’imposition sera la base minimale communale.
La première année de création de l’activité LMNP, vous ne payez pas de CFE. Cette exonération automatique s’applique à tous les nouveaux loueurs en meublé, quel que soit le chiffre d’affaires. L’année suivante (année d’imposition N+1), vous bénéficiez d’une réduction de moitié de la base d’imposition. Concrètement, si votre base normale est de 1 000 €, elle sera ramenée à 500 € la deuxième année. À partir de la troisième année, le régime normal s’applique, sauf si vous remplissez les conditions d’exonération pour CA inférieur ou égal à 5 000 €.
Si votre situation change (ajout d’un bien, modification d’adresse, arrêt d’activité), vous devez déposer un formulaire 1447-M-SD avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai de l’année concernée. Cette déclaration modificative permet de mettre à jour votre dossier CFE et d’ajuster le montant de votre cotisation.
Calcul de la CFE d’un LMNP (base minimale vs valeur locative)
Le calcul de la CFE en LMNP repose sur deux mécanismes distincts selon que vous disposez ou non de locaux professionnels dédiés. Pour la majorité des loueurs en meublé, qui gèrent leur activité depuis leur domicile sans bureau ni agence, la base d’imposition est la base minimale fixée par délibération de chaque commune.
La base minimale est un montant forfaitaire qui dépend de votre chiffre d’affaires de l’année N-2. Les communes définissent plusieurs tranches de CA et appliquent une base minimale croissante : par exemple, une commune peut fixer 200 € de base pour un CA entre 10 000 € et 32 600 €, puis 400 € pour la tranche suivante. Cette base est ensuite multipliée par le taux de CFE voté par la commune et les intercommunalités pour obtenir le montant CFE LMNP à payer. Si votre CA est inférieur ou égal à 5 000 €, vous êtes exonéré de cette cotisation minimale, ce qui ramène généralement la CFE à zéro.
Si vous disposez de locaux professionnels identifiés (bureau, agence de gestion), la CFE se calcule sur la valeur locative foncière de ces locaux, déterminée par l’administration fiscale selon les mêmes règles que la taxe foncière. Cette situation est rare en LMNP, mais peut concerner les loueurs qui gèrent un parc important et ont créé une structure avec des locaux dédiés. Dans ce cas, la base minimale ne s’applique pas, et le montant de la CFE dépend directement de la valeur locative du bien professionnel.
Le calcul CFE LMNP peut aussi être plafonné par la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) dans le cadre de la contribution économique territoriale (CET). Ce plafonnement vise à éviter que la CFE dépasse 3 % de la valeur ajoutée produite, mais il concerne principalement les entreprises de taille moyenne et n’a que rarement un impact sur les LMNP de petite taille.
Notez que la notion de « sans local » est centrale pour un LMNP classique. Un appartement loué meublé n’est pas considéré comme un local professionnel au sens de la CFE, car vous ne l’utilisez pas pour exercer votre activité de gestion. Seul un bureau dédié à la gestion locative serait comptabilisé comme local professionnel.
Échéances et paiement : 15 décembre (solde), 15 juin (acompte ≥ 3 000 €)
Le paiement de la CFE pour LMNP s’effectue exclusivement en ligne via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Deux échéances principales rythment l’année : l’acompte de juin et le solde de décembre. Ces dates sont impératives et tout retard entraîne des pénalités de 10 % du montant dû, majorées d’intérêts de retard.
L’acompte du 15 juin ne s’applique que si votre CFE de l’année précédente (N-1) était supérieure ou égale à 3 000 €. Dans ce cas, vous devez verser 50 % du montant de la CFE N-1 avant cette date. Cet acompte sera déduit du solde à payer en décembre. Si votre CFE N-1 était inférieure à 3 000 €, vous n’avez qu’une seule échéance : le solde du 15 décembre.
Le solde de la CFE LMNP est exigible chaque année au 15 décembre. Vous recevez un avis de CFE dans votre espace professionnel, généralement courant novembre, qui récapitule la base d’imposition, le taux appliqué par votre commune et le montant total à payer. Si vous avez payé un acompte en juin, ce montant sera déduit et seul le reliquat sera à régler. Le paiement se fait par prélèvement automatique (si vous avez opté pour cette modalité) ou par télépaiement direct depuis votre espace.
Si le 15 décembre tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, la date limite de paiement est prorogée au premier jour ouvrable suivant. Cette règle s’applique également à l’acompte de juin. Surveillez votre messagerie fiscale pour être informé de toute modification de calendrier, bien que ces prorogations restent exceptionnelles.
En cas de difficulté de paiement, vous pouvez demander un délai ou un échelonnement auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dont vous dépendez. Cette demande doit être formulée avant la date limite de paiement et nécessite de justifier de votre situation financière. Tout paiement tardif sans accord préalable entraîne automatiquement des pénalités.
Cas concrets de LMNP (un lot, plusieurs lots, résidence principale, meublé de tourisme)
Cas 1 : LMNP avec CA de 4 800 € et sans local dédié
Vous louez un studio meublé depuis votre domicile, sans bureau professionnel. Votre chiffre d’affaires annuel atteint 4 800 €. Vous êtes théoriquement soumis à la CFE sur la base minimale de votre commune, mais l’exonération CFE LMNP pour CA inférieur ou égal à 5 000 € vous dispense de payer la cotisation minimale. Résultat : votre CFE LMNP 1ere année (après l’année de création et l’année de réduction de moitié) sera de 0 €. Vous devez quand même déposer le formulaire 1447-C-SD pour officialiser votre situation et conserver une trace en cas de contrôle.
Cas 2 : Deux appartements dans deux communes différentes
Vous gérez deux biens en LMNP, l’un à Lyon et l’autre à Bordeaux. Chaque commune établit sa propre CFE selon sa base minimale et son taux. Vous recevrez donc deux avis de CFE distincts, à payer séparément avant le 15 décembre. Si vos deux biens génèrent ensemble un CA de 18 000 €, chaque commune appliquera la tranche de CA correspondante pour calculer sa base minimale. Vérifiez également si l’une des deux communes a pris une délibération spécifique exonérant certains LMNP, notamment les meublés de tourisme.
Cas 3 : Location d’une chambre dans votre résidence principale à prix raisonnable
Vous louez une chambre meublée chez vous à un étudiant pour 400 € par mois, soit 4 800 € par an. Ce montant est considéré comme raisonnable au regard du marché local. Vous bénéficiez d’une exonération totale de CFE car la location d’une ou plusieurs pièces de votre résidence principale entre dans le champ des exonérations de plein droit. Vous n’avez pas besoin de déposer de déclaration CFE LMNP, sauf si vous souhaitez sécuriser votre position auprès de l’administration fiscale.
Cas 4 : Meublé de tourisme dans votre habitation personnelle
Vous proposez votre appartement en location saisonnière sur une plateforme en ligne, tout en y résidant une partie de l’année. Les meublés de tourisme situés dans l’habitation personnelle du propriétaire sont exonérés de CFE, sauf si votre commune a délibéré pour les soumettre à cette taxe. Consultez le site de votre mairie ou contactez le service des impôts des entreprises pour savoir si une telle délibération existe. En l’absence de délibération, vous êtes exonéré et n’avez pas de CFE à payer, quel que soit votre chiffre d’affaires.
Ces quatre scénarios illustrent la diversité des situations en LMNP et CFE. Chaque cas dépend de paramètres locaux (délibérations communales, taux de CFE) et de votre structure d’activité (nombre de biens, nature de la location, CA). Pour un diagnostic précis, consultez votre avis de CFE ou rapprochez-vous du service des impôts des entreprises.
Check-list CFE LMNP (ce qu’il faut faire et quand)
- [ ] Obtenir un SIRET : démarche en ligne sur formalites.entreprises.gouv.fr dès le début de l’activité LMNP.
- [ ] Déposer le formulaire 1447-C-SD : avant le 31 décembre de la première année de location meublée, via l’espace professionnel impots.gouv.fr.
- [ ] Vérifier la tranche de CA de l’année N-2 : pour connaître la base minimale applicable et estimer le montant CFE LMNP.
- [ ] Consulter la délibération communale : pour savoir si des exonérations spécifiques (meublés de tourisme, zones franches) s’appliquent à votre situation.
- [ ] Paramétrer l’espace professionnel : activer les notifications, opter pour le prélèvement automatique si souhaité, vérifier les coordonnées bancaires.
- [ ] Contrôler l’acompte du 15 juin : si votre CFE N-1 est supérieure ou égale à 3 000 €, payer 50 % avant cette date.
- [ ] Régler le solde au 15 décembre : vérifier l’avis de CFE en novembre, déduire l’acompte éventuel, télépayer avant la date limite.
- [ ] Conserver tous les avis de CFE : pour justifier des paiements en cas de contrôle fiscal ou de litige avec l’administration.
- [ ] Mettre à jour avec le 1447-M-SD : déposer ce formulaire avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai si ajout/retrait d’un bien ou changement d’adresse.
Cette check-list couvre l’ensemble du cycle de vie fiscal d’un LMNP au regard de la CFE. En suivant ces étapes, vous sécurisez votre déclaration CFE LMNP, évitez les pénalités de retard et optimisez votre charge fiscale en bénéficiant de toutes les exonérations auxquelles vous avez droit.
